Wert oder Preis – wie entsteht der Marktwert Ihrer Immobilie?

00:00:00: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert und ist das dasselbe wie der Preis?

00:00:04: Viele Eigentümer liegen hier falsch, Markler aber auch wenn es um den eigentlichen Verkehrswert geht.

00:00:09: In dieser Folge klären wir wieder Marktwert entsteht und worauf es bei einer fundierten Bewertung wirklich ankommt.

00:00:27: Wir starten rein in unsere erste Episode im Podcast der Wertmanagement GmbH Eigenheim Werte Perspektiven.

00:00:34: In dieser Episode geht es um das Thema Wert oder Preis?

00:00:36: Wie entsteht der Marktwert?

00:00:37: und genau, dass ist eigentlich auch schon die richtige Frage.

00:00:40: Christoph du sitzt mir gegenüber Du bist der Experte Geschäftsführer der Wert Management Gmbh aus Hameln.

00:00:46: Und meine erste Frage, die mir so im Kopf rumschwirt also Wert oder Preis für den Laien in Anführungsstrichen vielleicht häufig auch Synonym verwendet Warum wird das aus deiner Sicht auch oft verwechselt?

00:00:59: Das wird meistens dann verwechselt, wenn es zum Verkauf kommt.

00:01:05: Wenn ich meine Immobilie für äußern möchte, dann habe ich persönliche Vorstellungen wie ein möglicher Kaufpreis aussehen könnte und dieser Kaufpreist wird – machen wir uns nichts vor – aus emotionalen Gründen herausgebildet, aus Erfahrungen die man mit diesem Objekt hat und auch natürlich aus wirtschaftlichen Gründen, wo man sagt okay das möchte ich unbedingt für meine Immobil erlangen um ein gutes Gewissen dabei zu haben.

00:01:38: Nun ist es so dass Kaufpreise meistens emotional gesteuert sind.

00:01:44: also soll heißen wenn man jetzt zum Beispiel im Scheidungsprozess oder im Erdprozess ist dann sind Kaufpreisen meistens Emotional eingefärbt weil man sagt der Vergangenheit heraus habe ich eine bestimmte Summe X investiert und diese bestimmte summe x möchte ich gerne am Markt wieder haben.

00:02:08: Was meistens dazu führt, dass man zu einem fällnismäßig hohen Angebotspreis kommt, der nicht unbedingt ein effektiver Kaufpreis sein muss weil in der Regel im Laufe des Kaufprozesses nachverhandelt wird von den beiden Parteien vom Verkäufer als auch vom Käufer.

00:02:27: Und die Wertigkeit einer Immobilie hat erst mal mit dem subjektiven Kaufpreis am Markt nichts zu tun, weil ein Verkehrswert nach Paragraf-BauGB ist zunächst einmal ein objektiver Wert der im Durchschnitt am Markt erzielbar ist.

00:02:52: Das sagt auch die entsprechende Definition vom Verkehrswerte.

00:02:56: der sagt eben unter anderem ohne Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse.

00:03:01: Und das wiederum ähm äh äußert sich in einer absurden Objektivität des Einschätzunges des Marktes, was ein Markler möglicherweise im Rahmen einer freien Machtwerteinschätzon oder Marktpreiseinschätzungen macht ist eine völlig andere Frage.

00:03:19: aber dass hat jetzt erstmal mit dem Wert einer Immobilie nichts zu tun weil ähm Kaufpreise gerade hier in und um Hameln von den Wertigkeiten einer Immobilie erheblich abweichen oder abweichern könnt je nachdem welcher Zustand eben vorliegt.

00:03:36: Wie gehst du jetzt damit um, wenn ein potenzieller Verkäufer also jemand der seinen Eigenheim sein Immobilium verkaufen möchte auf dich zukommt?

00:03:43: Und vielleicht schon so diesen emotionalen Wert oder eine gewisse Summe im Kopf hat die er gerne erzielen möchte auch im Verkauf.

00:03:49: Also wie sind so die ersten Schritte von dir im Umgang mit diesen Verkäufern?

00:03:54: Naja, das ist eine tatsächlich komplizierte Situation.

00:03:59: Auf der einen Seite möchte man den Kunden nicht vorm Kopf stoßen und sagen okay die Wahrheit liegt aber bei dem und dem Preis und auf der anderen Seite muss man aber auch so ein bisschen den Kunden mitnehmen und sagen naja ihre Immobilie hat die und die Vorteile machen eigentlich ein, wir ziehen das Pferd im Prinzip von hinten auf.

00:04:28: Dass wir erst mal sagen, worum geht es eigentlich?

00:04:31: Also warum wollen Schritt für Schritt müssen sie veräußern?

00:04:36: Warum sind wir jetzt in dieser Situation?

00:04:38: und erst dann kommt man Stück für Stück zu einem Zu einer Zahl ja wo man sich dann gemeinschaftlich drauf einigt Und entweder ist Für uns einen finden diese zahl so hoch Das kommunizieren wir dann noch freundlich, wo wir sagen okay machen wir.

00:04:58: Sie sind der Kunde aber ich sage ihnen das ist schwierig.

00:05:01: oder aber man sagt ok realistisch gesehen wir wollen ja nicht lange mit dieser Immobilie zu tun haben.

00:05:09: realistische gesehen es ist dann eben der Kaufpreis oder Angebotspreis.

00:05:15: Wie erlebst du das so im täglichen Umgang auch mit den Kundenverkäufern, mit denen du zu tun hast?

00:05:19: Ist es häufig schon so dass auch so eine gewisse Marktwert-Sensibilität irgendwie besteht oder schon eine gewissen Voreinschätzung vorgenommen wurde über einen Online-Rechner oder wie auch immer?

00:05:29: Also

00:05:31: das kommt ganz häufig vor.

00:05:32: Das kommt ganz oft vor, dass Kunden sagen ja ich habe mich schon im Internet erkundigt und ja und ich würde Blödsinn erzählen bin ich dann aber auch freundlich, aber dann auch ziemlich direkt in der Kommunikation wo ich dann sage so okay wenn sie der Meinung sind dass Sie das wissen.

00:05:52: Dann können wir hier abbrechen weil sie wissen es ja also da brauchen sie meine Dienstleistung nicht.

00:05:59: und damit fange ich meistens die Kunden wieder ein dass ich sage okay lassen sie uns doch mal bei den.

00:06:08: Ich hätte bei den Wahrheiten bleiben, dass man sagt okay, die Immobilie hat wie gesagt die und die Vorteile.

00:06:16: Die Nachteile, dass es insgesamt durchgeht.

00:06:19: und weil du gerade angesprochen hast online Rechner kann man machen ja grundsätzlich das ist kein schlechtes Tool aber auch nur um sozusagen eine Schnupperrichtung zu bekommen.

00:06:39: Man muss sich ja die Frage stellen, was macht ein Online-Rechner?

00:06:42: Ein Online-Rechner vergleicht Preise.

00:06:46: Das heißt also Verkaufspreise oder Angebotspreise.

00:06:52: Also das hat mit Wertigkeiten und tatsächlich gezahlten Kaufpreis nichts zu tun.

00:07:00: Das funktioniert nur in Märkten wo eben nicht über Kaufpreise verhandelt wird, die sehr eng sind.

00:07:06: Das ist aber in Hameln und Umgebungen nicht der Fall, sondern das ist in der Regel immer so, dass über Kondition oder über KaufPreise selber viel verhandelte oder einen gewissen Rahmen verhandeln wird.

00:07:24: Bei uns ist es so, wir zum Beispiel den Kunden anbieten ein vernünftiges Verkehrswertgutachten zu machen im Vorwege der Vermarktung.

00:07:36: Das hat den Vorteil, dass eben in diesem Werk alles drinsteht über diese Immobilie was man nur wissen muss, wissen kann wie auch immer und das man sozusagen darauf aufsattelt eine Vermarktu konzipiert.

00:07:51: In der Regel ist es so, dass wir irgendeinen Verkehrswert ermitteln Und dann sagen wir schlagen fünfzehn- zwanzig-fünfundzwanzig Prozent obendrauf je nach Marktlage Oder eben, wir bleiben gleich um eben zumindest den Wert der Immobil zu bekommen.

00:08:10: Dann würde man in der Vermarktung aber sagen, dass man eben einen Festpreis macht und das man sagt okay geht eben nur zu dem Kaufpreis mach es oder lass es lieber Käufer.

00:08:21: Du hast das Gutachten schon angesprochen?

00:08:23: Ist das auch schon ein Bestandteil dieser professionellen Bewertungen, die es dann am Ende des Tages geht?

00:08:27: oder wie würdest du das beschreiben?

00:08:28: Ja also eine professionelle Bewertung fängt eigentlich mit einer E-Mail oder einem Anruf des Kunden an.

00:08:36: Der fragt, Herr Zierke ich habe das und das Problem?

00:08:40: Und ich brauche ein Verkehrswertgutachten Dann würden wir einen entsprechenden Auftrag erstellen.

00:08:48: der wird unterschrieben vom Kunden und dann fahren wir raus zum Objekt gucken uns das genau an mit der Bausubstanz zuschnitt der Räumlichkeiten Wohnflächen also alles was in irgendeiner Form damit zu tun hat oder mit einer Wertigkeit zu tun haben könnte.

00:09:07: Natürlich gucken wir auch ins Grundbuch rein, wir gucken die Bauakte der Stadt Hameln oder vom Landkreis Hameln-Pümmern rein, je nachdem wo sich die Immobilie befindet.

00:09:17: Wir prüfen entsprechende Rechte und wir gucken uns auch den Instandhaltungs- und Sanierungsstau an weil gerade der Sanierungsbeziehungsweise in Standhaltungsstau bei der Kaufentschaltung selber mittlerweile ein sehr, sehr zentraler Punkt ist.

00:09:36: Gerade auch vor dem Hintergrund der gesetzlichen Vorgaben vom Gebäudeenergiegesetz was ja gerade auch wieder novelliert wurde und auch vor den Hintergrund des sogenannten Heizungsgesetzes geht das stückweise tatsächlich auch in die Wertigkeit einer Immobilie rein weil wenn ich jetzt einen Bau von Mitte der sechziger Jahre habe mit einer ganz alten Ölheizung Ganz klassisch, ich sage jetzt mal sechs und ein halb oder sieben tausend Liter unten im Keller.

00:10:04: Schöne drei oder vier Tanks.

00:10:07: Dann stellt sich natürlich die Frage muss ich investieren?

00:10:10: Muss ich nicht investieren?

00:10:12: was kommt da für mich an Kosten hinzu?

00:10:16: Und das ist dann tatsächlich auch ein Teil der Wertigkeit weil ein potenzieller Käufer kalkuliert das natürlich in seiner Kaufpreisentscheidung ein Stück weit mit ein.

00:10:27: klar

00:10:28: Würdest du in solchen Fällen eher empfehlen, dann auch wenn es jetzt darum geht irgendwie Heizung zu erneuern oder nochmal auch Dämmenmaßnahmen irgendwie zu ergreifen so in der Richtung was du angesprochen hattest.

00:10:37: Das auch vor dem Verkauf noch in die Wege zu leiten?

00:10:40: Oder dann eher das im Verkauftpreis irgendwie mit zu berücksichtigen?

00:10:44: Ich

00:10:44: würde es tatsächlich eher im Kaufpreis berücksichtigigen weil Die Erfahrung zeigt dass die Investition, die man dann tätig kurz vom Verkaufen von Markt nicht zugespult werden.

00:10:59: Zum Beispiel, wenn ich jetzt über eine Dach-Inndämmung rede.

00:11:01: Je nach Dachlage, je nach Dachtschräge, je aufbau kann das irgendwo zwischen... Wenn jetzt komplett keine Dämmungen da ist, zwischen fünfzehn und zwanzigtausend Euro kosten die Dämpung einer obersten Geschossdecke irgendwo zwischen acht und zehn tausend.

00:11:17: Das überlegt man sich schon, wenn man jetzt im etwas fortgeschrittenen Alter ist von, ich sage mal, sechzig, fünfundsechzig oder vielleicht auch siebzig dass man sagt, okay das machen wir dann lieber über den Kaufpreis.

00:11:33: Das macht keinen Sinn jetzt nochmal zu investieren.

00:11:36: Zu investieren macht dann Sinn wenn es feldnismäßig gering ist aber trotzdem optisch ein weiterbringt.

00:11:43: also zum Beispiel hatte ich das jetzt gerade beim Verkauf in einem alten Offiziersviertel.

00:11:53: da veräußern wir aktuell eine Doppelaushälfte.

00:11:55: da habe ich zu den Eigentümern gesagt weil das sehr rumpelig da drin aussah, lassen sie uns diese Flächen einmal ganz einfach in Weiß durchstreichen so dass es neutral aussieht und schon hatten wir mehrere Besichtigungen.

00:12:08: Und Ende April geht jetzt zum Notar.

00:12:11: Aber das wäre dann ein Ansatz der nicht in die Bewertung mit eingeht, falls eben nur eine optische Geschichte ist und deswegen nicht wertsteigend ist.

00:12:22: Aber macht trotzdem vielleicht auch diesen emotionalen Eindruck, von den du am Anfang schon gesprochen hast dann irgendwie mit aus oder beeinflusst ihr?

00:12:28: Ja ohne Frage.

00:12:29: Natürlich ist es so wenn ich jetzt als Käufer oder als Interessent in eine Immobilie reingehe und die ist hell und die is freundlich wirkt die natürlich auf mich ganz anders als wenn ich einen Bechen- oder schwarzen Anstrich von irgendeinem wegen Winden habe oder ein schickes siebzerjahre Bart mit Froschgrün oder Schweintchenrosa oder sowas.

00:12:49: Wo man dann sagt so, ja Zeit ist stehen geblieben.

00:12:52: Hat auch seinen Scham und es gibt auch sicherlich Menschen die stehen auf Retro ohne Frage.

00:12:57: aber in der Regel ist das so dass ein ein potenzieller Käufer sagt Ja dann gehe ich da einmal rein oder gehe da immer wieder raus.

00:13:04: also das heißt also je nachdem wie man's baut je nach dem wie man macht kostet eben einen Bart irgendwo zwischen fünf und zehn Riesen.

00:13:11: Das ist leider im Moment so Und das würde man dann entsprechen aufgrund der Markt Erfahrung, Markennis auch im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens dann entsprechende Ansätzen.

00:13:25: Du hast über Sanierungstau unter anderem schon als Einflussfaktor gesprochen?

00:13:29: Was sind denn so weitere Faktoren die in den Marktpreis beziehungsweise den Wert, den Verkaufspreis am Ende des Tages mit einfließen?

00:13:36: was gibt es da für Faktore zu berücksichtigen?

00:13:38: Da gibt es ganz verschiedene Faktorn.

00:13:42: also das ist im Prinzip Zuschnitt der einzelnen Räumlichkeiten.

00:13:46: habe ich Gefangene Räume, habe ich eine Wärmepumpe.

00:13:52: Habe ich irgendeine moderne Heizungsart wo ich sage okay das ist dann nicht wertmindern sondern tatsächlich ein Zuschlag habe ich irgend einen besonderen Zuschnitt von der Küche?

00:14:05: ist eine Einbauküche mit drin wie sieht es mit Stellplätzen aus?

00:14:09: Wie sieht es beim Dach aus?

00:14:11: Das sind ganz viele Faktoren.

00:14:14: die können in einer Bewertung Medailen fließen aber auch draußen bleiben, je nachdem wie eben der Umfang ist.

00:14:21: Wenn ich jetzt eine hochwertige Einbau-Küche drin habe die jetzt ich sage jetzt mal einen Gegenwertenlistenpreis von sagen wir mal sechzehn oder zwanzigtausend hat dann ist das für mich eine Wertsteigerung weil die Küche dann auch wirklich erst zeitnah eingebaut wurde.

00:14:41: wenn jetzt eine moderne Küche drin ist die aber ich sag jetzt mal Anfang der zweitausender eingebaut wurde, dann ist das Ding halt auch schon knapp dreißig Jahre alt.

00:14:54: Das ist dann keine Wertsteigerung in dem Sinne und da so ein bisschen den Kunden abzuholen und zu sagen okay zum Beispiel Einbauküche, das lassen wir mal schön neutral, dass es weder positiv noch negativ, das ist eben die Aufgabe für mich als Sachverständiger an der Stelle.

00:15:17: Dann geht es ja sicherlich auch um so Faktoren.

00:15:19: Am Ende des Tages wie die Lage, könnte ich mir vorstellen, die dann auch den Preis mit ausmachen?

00:15:24: Gibt's noch weitere Faktorien, die so äußerlich sind und jetzt gar nichts direkt mit der Immobilie zu tun haben?

00:15:30: Die Frage ist natürlich, wie sieht die Nachbarschaft aus?

00:15:33: Habe ich eine große Verkehrsstraße, habe ich Kindergärten oder habe ich Ärzte direkt vor der Haustür?

00:15:41: Bin ich bewegungsseitig in irgendeiner Form eingeschränkt und muss regelmäßig zu irgendwelchen Fachärzten hin sind die in meiner Umgebung.

00:15:52: Das sind dann emotionale Faktoren, also so Softfaktoren quasi, die auch in die Kaufpreiskalculation mit reingehen.

00:16:02: Den Anteil kann man da schwer erfassen weil das natürlich für jeden selbst unterschiedlich ist.

00:16:09: Also jeder, irgendjemand der eben eingeschränkt ist sei es auf irgendeine andere Art und Weise.

00:16:17: Der sieht die Priorität bei Ärzten oder bei Krankenhäusern anders als wenn ich jetzt eine komplett gesunde junge Familie habe mit einem Kleinkind.

00:16:29: Ja da brauche ich auch Ärzte drumherum aber sicherlich nicht in der Priorität als wenn regelmäßig irgendwo hin muss.

00:16:37: Das heißt, es kommt auf eine ganze Reihe von Faktoren am Ende des Tages?

00:16:40: Am

00:16:40: Ende des Tages kommt das auf jede Menge Faktor und auch an und weil das so ist sind Kaufpreise oder Angebotskaufpreise wenn man das so will natürlich in einer ganz anderen Kategorie zu finden als mögliche Wertigkeit.

00:17:02: nun kann man natürlich sagen okay aber Mein Kaufpreis ist ja eigentlich auch ein Verkehrswert.

00:17:09: Ja, aber vielleicht ist der Verkehrswirt nur eben dann ein Verkehrswert wenn er für zwei konkrete Parteien stimmt im Rahmen eines Kaufvertrages und Verkehrswerte sind wie ich eingangs sagte halt eine durchschnittliche Zahl.

00:17:25: letzten Endes

00:17:27: Wie beeinflusst die Nachfrage auch ganz konkret den Preis oder die Ermittlung des richtigen Preises am Ende des Tages?

00:17:34: Naja, also es ist natürlich so.

00:17:38: Je höher meine Nachfrage ist, desto weniger bin ich als Verkäufer natürlich motiviert irgendwie mich im Kaufpreis zu bewegen.

00:17:44: Ist ja logisch und wenn die Nachfrage nicht so hoch ist und ich habe jetzt mal nur zwei oder drei Interessenten dann bin Anders motiviert mich zu bewegen, um eben halt auch meine Immobilie zu veräußern.

00:18:00: Wir haben es ganz häufig dass ein Eigentümer zu uns sagt naja also ich muss ja nicht verkaufen und warten wir mal ab Irgendwann wird schon irgendeiner aufstehen.

00:18:11: das ist ja grundsätzlich richtig.

00:18:13: nur je länger eine Immobil am Markt ist desto mehr sagt sich der Markt.

00:18:21: okay wenn diese Immobilien schon so lange am Markt sind irgendwas ist faul irgendetwas stimmt da nicht Und deswegen sagen wir unseren Kunden noch ganz, ganz häufig okay.

00:18:32: Lassen Sie uns einen realistischen Kaufpreis, Angebotspreis zusammen definieren so dass wir dann halt auch beide ich sage jetzt mal ein zeitlichen Ruhizund haben wo wir auch wissen ok und dann können wir auch zum Notarge nehmen.

00:18:47: Jetzt gibt es ja auch hier in der Region HMN und Umgebung eine ganze Reihe an möglichen Ansprechpartnern, wenn man jetzt seine Immobilie verkaufen möchte.

00:18:54: Warum seid ihr denn von Wertmanagement GmbH genau die richtigen Ansprech-Partner in solchen Fällen?

00:19:00: Naja weil wir tatsächlich hoch qualifiziertes Fachpersonal haben.

00:19:07: also ich selber bin zätfizierter Ausbilder der Grundsturzachverständiger der Deutschen Immobilienakademie in Freiburg.

00:19:15: Ich bin wie gesagt auch zertifiziert, was nach einer öffentlichen Bestellung quasi gleichgestellt ist.

00:19:25: Wir sind schnell in der Kommunikation und wir sagen den Kunden immer, was wir denken, wie wir es einschätzen.

00:19:39: Und die Kunden das ist meine Erfahrung wissen das auch sehr zu schätzen, als wenn man jetzt als Markler da steht und ein bisschen wie beim Mieten kaufen wohnt.

00:19:51: Und alles erzählt und alles verspricht und damit im großen Porsche vorfährt.

00:19:58: Uns geht es um den Menschen.

00:20:00: Also uns geht es die Situation für den Menschen und die Situation, den Menschen zu lösen.

00:20:07: Denn manchmal ist es so dass ein Grund in einer Absurdruck-Situation weil die finanzierende Bank auf einmal auf ihn zugekommen ist und gesagt hat so jetzt müssen wir aber verkaufen, jetzt.

00:20:20: Und der Gründer entscheidet sich eben nicht mit der Bank zusammenzuarbeiten, sondern mit irgendjemandem anders.

00:20:26: Da sind wir dann am Start, weil wir halt auch einen unglaublich breitgefährdigen Angebot haben von Explosierstellung bis über kurzfristige Besichtigung über schnelle Reaktionen, also wir kommunizieren ziemlich schnell.

00:20:47: Bei uns muss man nicht lange auf irgendeine Antwort warten sondern bei uns ist es schon so dass wir immer Zeit nach reagieren wobei natürlich auch alles seine zeitlichen Grenzen hat.

00:20:57: Also auf dem Sonntag oder sowas werde ich nicht reagieren.

00:21:02: Auf dem Sonnstag werde ich höchstwahrscheinlich auch nicht reagiert aber in der Regel ist es so das wir wirklich gut Gut sind an der Stelle.

00:21:12: Klasse!

00:21:13: So aus deiner Erfahrung, du bist jetzt schon einige Jahre auch am Markt.

00:21:16: und auch für die Zuhörenden, die sich diese Fragen vielleicht stellen was sind denn so typische Fehler deiner Einschätzung nach?

00:21:22: Die auch potenzielle Immobilienverkäufer machen beim Verkaufsprozess?

00:21:30: Viele private Anbieter überschätzen ja Immobilie also das ist jetzt weniger geworden tatsächlich.

00:21:40: Aber viele sagen sich, ich gehe jetzt erst mal ins Internet, guck was mein Nachbarhaus so bringt und sehen im Prinzip die individuellen positiven Sachen und die individuelle negative Sachen sehr subjektiv.

00:21:59: Sie schätzen eben gewisse Dinge möglicherweise falsch ein zum Beispiel wenn wir bei dem Bad wieder sind.

00:22:07: So ein Retrobrand das ich angesprochen habe Da würde eine ältere Generation möglicherweise sagen, auch geht noch ist doch nichts dran.

00:22:17: Und eine jüngere Generation würde sagen, das brauche ich nicht.

00:22:21: Das können wir ersetzen und viele kennen auch das Grundbuch nicht.

00:22:30: also sprich ob da irgendwelche Leitungsrechte drin sind oder Wege rechte.

00:22:35: dann kriegt man die Rückinfos vom Kunden, ja ich hab da mal was vom WG-Rech gehört.

00:22:42: Da war irgendwo mal was.

00:22:43: Okay.

00:22:45: Ja haben sie denn schon mal ins Grundbuch reingeguckt?

00:22:48: Vor Jahren Mal.

00:22:49: aber das habe ich mit meinem Nachbarn schon irgendwie geregelt.

00:22:51: und eben wie geregelte es immer schwierig wenn man nichts Schriftliches hat.

00:22:56: Und da sind wir dann schon an deren Seite und sagen okay das können wir so lassen Da sehen wir große Chancen für die Vermarktung.

00:23:07: Das ist unproblematisch, aber es gibt eben halt auch immer wieder Teilbereiche wo wir dann sagen das sollten wir anders darstellen.

00:23:15: Wir haben noch eine Kategorie, die ich auf jeden Fall gerne mit einbringen würde nämlich Fachbegriffe.

00:23:21: kurz erklärt also wie so ein kleines Immobilienlexikon Es gibt ja eine ganze Reihe an Fachbegriffen.

00:23:27: Das sind jetzt auch schon ein paar in der ersten Folge hier gefallen und mich würde mal interessieren, du hast es gerade auch schon angerissen.

00:23:35: Grundbuch?

00:23:36: Was steht da eigentlich drin und was ist das überhaupt?

00:23:38: Also das Grundbuch kommt im Prinzip aus dem Sachenrecht.

00:23:43: Es ist im Prinzip dass das Gedächtnis eines Grundstückes.

00:23:48: In das Grundbuch werden Hypotheken oder Darlehen von Banken eingetragen, es unterteilt sich in das Bestandsverzeichnis und in die Abteilung eins bis drei.

00:24:00: Im Bestands Verzeichnis steht in der Regel die Grundstücksfläche drin.

00:24:05: Die muss man immer so ein bisschen kontrollieren weil manchmal Übertragungsfehler von sogenannten Liegenschaftskrataster zum Grundbuch passieren können.

00:24:15: ist uns auch schon mal passiert dass wir das entdeckt haben?

00:24:19: Dort steht wie gesagt die Grundstücksfläche drin, dann haben wir die Abteilung eins.

00:24:26: In der Abteilungs-Eins steht immer der Eigentümer drinnen auch zu welchen Anteilen ob das nun alleiniger ist oder wie es so schön heißt je individuellen Hälfte.

00:24:37: und in Abteilungen zwei stehen Rechte drin wie Wegerechte, Leitungsrechte sogenannte Fensterrechte.

00:24:47: Die dann eben definieren dass man Fenster nur in einer bestimmten Höhe zu einem Nachbarhaus bauen soll darf.

00:24:57: und in der Abteilung drei ist ganz wichtig da steht die Hypotheken Rondalien drin und auch Grundschulden.

00:25:04: Grundschulgen sind im Prinzip accessorisch, das heißt sie sind nicht unbedingt mit einer konkreten Forderung verbunden sondern die wird eingetragen für die Finanzierung durch eine Bank um damit eine Bank sich dann eben dadurch absichert und auch direkt auf die Verbindlichkeit zugreifen kann oder vielmehr auf das Grundstück.

00:25:31: Nächste Frage Liegenschaftskarte.

00:25:33: was hat es genau damit auf sich?

00:25:38: Katasta, das sogenannte Kataster.

00:25:40: In einem Kataster ist im Prinzip jedes einzelne Grundstück auch öffentliche Flächen in Niedersachsen oder generell in Deutschland je nach Bundesland eben verzeichnet und dort teilt sich das einmal an die Liegenschaftskarte auf.

00:25:58: Das ist die grafische Darstellung von Grundstücken.

00:26:01: Dort sind dann auch entsprechende Nutzungen hinterlegt und auch sogenannte Flurstücksnummern.

00:26:06: Das heißt, also jedes Grundstück in Deutschland hat eine bestimmte Nummer ist dann nochmal auf das Bundesland runtergebrochen.

00:26:16: D.h.,

00:26:16: also je Bundesland kann es keine zwei Nummern geben, je Grundstücks sondern immer nur eine Nummer.

00:26:23: Und in dem Liegenschaftsbuch sind die Grundstucksgrößen der Eigentümer hinterlegt, auch Grundbuchdaten Cool.

00:26:35: Dann meine letzte Frage bei den Fachbegriffen, es gibt ja die beiden Unterscheidungen Wohnfläche und gewerbliche Nutzfläche?

00:26:42: Wie genau erklärt sich da der Unterschied?

00:26:44: Also das erklärt ich im Prinzip gleich durch die Nutzung selber.

00:26:49: also ich habe einmal eine Wohnnutzung und ich habe immer eine gewerbsliche Nitzung.

00:26:52: Also Wohnnitzung ist offensichtlich Gewerbenutzung kann ein Büro sein, kann eine Versicherung sein Kann in irgendeiner Form gewerberlich sein.

00:27:03: Dort ist es so, dass bestimmte Teilflächen oder Unterflächen im gewerblichen Bereich zur Hauptfläche hinzugezogen werden.

00:27:14: Bei der Wohnfläche ist das so, da es keine einheitliche Definition von Wohnflächen gibt.

00:27:21: Es gibt die sogenannte Wohnflächeverordnung, die wurde damals für den öffentlich geförderten Wohnungsbau entworfen wird aber allgemein halt auch für den frei finanzierten Wohnungsbau angewandt, weil es keine Verordnung vom Gesetzesgeber für diesen privaten Bereich eben gibt.

00:27:43: Dort wird definiert was zu einer Wohnfläche gehört und was nicht so welche Prozentanteilen.

00:27:50: und um nochmal konkret darauf zu kommen eine Wohnflächen ist fest definiert letzten Endes und einer gewerblichen Nutzfläche.

00:28:01: Ist es so, dass auch seine Tierräumlichkeiten Pausenräume, Seminarräume oder auch Verkaufsflächen entsprechend dazugehören können?

00:28:14: Aber eben nicht müßlich, das hängt immer davon ab wie ein Mietvertrag zum Beispiel gestrickt ist, ein gewerblicherer Miet Vertrag.

00:28:22: Da wird genau definiert welche Flächen dazu gehören und welche nicht.

00:28:27: Da war schon jede Menge fachlicher Input jetzt auch in dieser ersten Folge mit dabei, wenn ich jetzt zuhörere und sage Ich möchte meine Immobilie hier in der Region haben im Hürmund Umgebung veräußern und Kontakt aufnehmen wie finde ich euch?

00:28:38: Und was wären so die ersten Schritte um Kontakt aufzunehmen?

00:28:41: Also man findet uns im Büro Gebäude am hundertvierundsechzigjährigen sechzehn im Ersten Logie.

00:28:47: Eingang ist auf der Rückseite des Gebäudes Und wir würden uns erstmal ganz zwanglos kostenlos natürlich in einem ersten Beratungsgespräch mit mir oder mit einem Mitarbeiter von mir zusammensetzen, um erst mal die Frage zu klären wo stehen wir?

00:29:05: Wo geht es?

00:29:06: Wo drückt der Schuh sozusagen?

00:29:08: und dann bauen wir darauf

00:29:09: auf.

00:29:10: Das heißt eine gute Nachricht.

00:29:11: all das was wir jetzt heute besprochen haben muss man sich jetzt natürlich nicht merken auch wenn's um den Verkauf geht sondern dafür seid ihr dann die richtigen Ansprechpartner Cool.

00:29:19: Und natürlich findet man euch auch online, kann anrufen vorher und so weiter und im Zweifel dann Termin vereinbaren um alles weitere gehen können.

00:29:26: Genau also auf unserer Homepage www.wertmanagement-gmbh.de findet man jede Menge Informationen um meine Person, um mein Unternehmen oder aber auch um alle Dienstleistungen, um die Immobilie Cool.

00:29:43: Christopher, vielen Dank erst mal für diese erste Folge rund um das Thema Wert oder Preis?

00:29:47: Wie entsteht der Marktwert?

00:29:49: Herzlichen Dank!

00:29:50: Danke dass Sie wieder heute sein durfte.