Verwalten statt nur verkaufen – was professionelle Immobilienbetreuung wirklich leistet

00:00:00: Nach dem Kauf- oder Verkauf ist noch lange nicht Schluss.

00:00:02: Insbesondere Anlageimmobilien müssen professionell und unkompliziert verwaltet werden, das ist oft komplexer als gedacht – und doch einfach für den Kunden!

00:00:11: In dieser Folge schauen wir was eine gute Verwaltung wirklich leistet.

00:00:27: Wir starten in unsere dritte Episode vom Podcast der Wertmanagement GmbH aus Hameln Eigenheim Werteperspektiven, in dieser Folge soll es um Verwaltungen und Zusatzleistung gehen.

00:00:38: Verwaltung Christoph, du bist Geschäftsführer der Wertmanagement GmbH aus Hameln.

00:00:43: Was muss ich mir darunter überhaupt genau vorstellen?

00:00:45: Also was meint dein Begriff Verwaltung Immobilienverwaltung?

00:00:48: Hallo Moritz, Immobilie Verwältung, was ist das also?

00:00:52: im Prinzip vertritt der Verwalter den Eigentümer einer Immobilier in sämtlichen Angelegenheiten gegenüber Behörden, Mietern als auch eben Handwerkern.

00:01:05: und Um da auch gleich die nächste Frage sozusagen anzuschließen, warum sollte ein Eigentümer eine Verwaltung in Betracht ziehen oder warum ist es so wichtig einen möglichen Verwalter an seiner Seite zu haben?

00:01:21: Zunächst einmal das offensichtliche Argument Zeit.

00:01:25: Weil nichts ist kostbar in unserer Welt als Zeit.

00:01:30: Absolut

00:01:30: ja!

00:01:31: Das sehen wir im privaten aber auch im beruflichen Kontext Und deswegen braucht man, wenn man ein Anlagemobil besitzt einen professionellen Partner an seiner Seite der nicht viel diskutiert sondern macht.

00:01:47: Hätte ich beinahe gesagt wir haben sicherlich auch manchmal Diskussionspotenzialen Kunden.

00:01:53: das ist sicherlich so aber dass das fällt sich eigentlich immer auf einem vernünftigen professionell Level und Wir haben von unserem Konzept her den Ansatz, dass wir so viele Dienstleistungen wie möglich in unser Angebot mit aufnehmen.

00:02:13: Das ist, was ich eigentlich gesagt habe, der Ansprechpartner für verschiedene Parteien eben und bei Bedarf dann auch zu gucken.

00:02:25: okay, wie können wir in Absprache mit dem Konten die Immobilie weiterentwickeln?

00:02:34: Aufgrund des aktuellen Kostenumfeldes und aufgrund der aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen ein bisschen kompliziert.

00:02:41: Und das Geld ist auch nicht immer da, aber dort wo es sinnvoll ist, plan wir schon in Absprache mit unseren Kunden entsprechend eine Investition.

00:02:53: Das kann sich in einer Dachdämmung zeigen, das kann sich an einer Modernisierung einer Wohnung zeigen, eines Treppenhauses zeigen.

00:03:04: Das kann sich auch in einer neuen E-Verteilung im Keller zeigen, aber all das bindet Kapital und all das ist in dieser Zeit eben dann doch auch teures Kapital.

00:03:15: Insofern sind das von unserer Seite aus immer ich sage jetzt mal Fußnoten gegenüber unserem Kunden und wir machen entsprechende Hinweise und ansonsten stellen wir Unseren Kunden viele Zahlen zur Verfügung.

00:03:34: Wir kommunizieren Mieter-Listen, wir machen Hausabrechnungen und Betriebs- und Teilskostenabrechnung also das Klassische was eben jeder Verwalt auch macht.

00:03:43: aber wir sind in der Kommunikation her immer sehr schnell.

00:03:49: unsere Handwerker die wir so im Laufe der letzten auf fünfzehn Jahre mitgenommen haben reagieren immer relativ zügig, weil sie eben uns kennen als Verwaltung und nicht jeder Eigentümer ewig auf einen Handwerk erwarten muss.

00:04:10: Sondern wenn wir mit ihm reden dann ist er in der verhältnismäßigen kurzen Zeit auch zur Stelle.

00:04:17: Macht eine Immobilienverwaltung nur Sinn?

00:04:20: Wenn man sein Gebäude das Objekt auch vermietet?

00:04:22: tatsächlich oder kann es auch an anderen Konzentrationen sinnvoll sein?

00:04:27: Das kann auch in anderen Konstellationen sinnvoll sein.

00:04:34: Aber im Prinzip ist es so, dass eine Verwaltung oder ein Vertreter immer nur dann Sinn macht, wenn man was vermietet oder aber einfach auch ein persönliches Zeitkontigent hat, das nicht ausreicht um eben vernünftig einen Betreuung darzustellen.

00:04:50: weil eine Verwendung ist jetzt einfach auch nicht einfach nur Betriebs- und Teilskostenabrechnung im Jahr zu machen, sondern wir fahren auch regelmäßig zu den Objekten raus gucken ob alles in Ordnung ist.

00:05:04: Dann kommen wir meistens immer mit einer großen Liste zurück weil man halt auch als vernünftiger Verwalter nicht immer alles mitbekommt das so fair muss man sein.

00:05:15: aber Wir sind jetzt nicht eine eine Verwaltung die jetzt immer reaktiv irgendwie ist sondern uns fallen auch schon manchmal Sachen auf, wo wir dann sagen lieber Eigentümer, liebe Eigentömerinnen da musst du ran.

00:05:31: Dann ist es eben Entscheidung bis Kunden.

00:05:34: Wir können immer nur gute fachliche Ratschläge geben um den Kunde das dann.

00:05:39: Umsetzung ist eine völlig andere

00:05:42: Frage.

00:05:43: Was sind denn so Aufgaben und an welchen Stellen sind die Zuständigkeiten auch dann wieder ein anderer Stelle verlagert?

00:05:49: Also vielleicht kannst du auf typische Aufgaben, wer macht eigentlich was in der Konstellation noch mal eingehen, anhand von zwei drei Beispielen eventuell?

00:05:57: Zum Beispiel wenn jetzt einen älterer Mieter gekündigt hat, sage ich das mal nach... Dann ist es meistens der Fall, dass wir die Wohnungen entsprechend modernisieren müssen.

00:06:12: Da muss richtig investiert werden.

00:06:15: Das verstehen auch die meisten Eigentümer.

00:06:19: Dort ist es so das entweder der Eigentüber selber das organisiert oder aber wie wir auch eine Modernisierung steuern dafür kriegen wir ein kleines Honorar.

00:06:31: Aber dann haben wir das bei uns unter der Kontrolle.

00:06:35: Dann wissen wir ganz genau, wann welcher Handwerker eben im Objekt ist oder in der Wohnung ist und wir nehmen halt auch die Eigentümer mit den Entscheidungsprozessen.

00:06:47: Zum Beispiel wenn jetzt ein Eigentüber mit einer kaufmännischen Problemstellung oder mit einer mietrechtlichen Problemstellung zu uns kommt, dann beraten wir ihn auch dahingehend natürlich nicht in einer ausschweifenden Rechtsberatung, weil das dürfen wir nicht.

00:07:05: Sondern wir sagen ganz klar die mietrechtliche Situation und geben Lösungsvorschläge vor.

00:07:15: Aber die geben wir auch vor.

00:07:17: Zum Beispiel ist es so um jetzt das mal lebensnah durchzuspielen wenn ich eine Wohnung mit einer Einbauküche vermiete dann ist es diese Einbau-Küche Teil der Mietsache ist.

00:07:34: Dadurch ist es aber auch so, dass der Eigentümer für die Instandhaltung der Elektrogeräte zuständig ist also zum Beispiel für den Backofen, für den Kühlschrank und für den Herd oder halt auch für einen Geschirrspüler wenn er dann mit einem gebaut war bzw.

00:07:51: verbaut ist nicht für eine Waschmaschine, die der Miete in einer Wohnung vielleicht oder der Arbeitsplatte montiert.

00:08:01: Wenn es denn jetzt so ist, dass irgendwo ein Defekt ist – ich sage mal Kühlschrankes-Defekt oder einen Block sprich aus Backofen und Herzdefekt ist dann ist das der Vermieter, der für Ersatz sorgen muss und den auch bezahlen muss.

00:08:23: Das geht nicht über irgendeinen gesonderten Leifvertrag.

00:08:26: also nach dem Motto Ich mache ein Leasingvertrag mit dem Mieter und der Mieta ist dann eben im Rahmen dieses Leasing Vertrages für die Instandhaltung zuständig.

00:08:36: Das funktioniert rechtlich nicht, sondern das kann man sich sparen, weil es einfach nicht übertragbar ist diese Instandhaltung.

00:08:44: Sondern man würde in den sogenannten sonstigen Vereinbarungen normalen Mietvertrag reinschreiben.

00:08:50: Die Wohnung wird mit einer Einbau-Küche vermietet ist Teil der Mietsache und die Instandhaltung der Elektrogeräte obliegt eben dem Vermieter.

00:09:00: Wir hatten im Vorhinein auch schon darüber gesprochen, dass die Verwaltung oder ihr als Verwalter auch manchmal so eine Vermittlerrolle einen.

00:09:06: also auch in Konflikt-Situationen zum Beispiel ist das häufiger der Fall, dass sowas aufkommt?

00:09:10: Oder wie würdest du das beschreiben?

00:09:12: Ja das ist tatsächlich so weil der der Gründe manchmal eine bestimmte Sichtweise hat wie uns die Sichtweise von beiden Parteien anhören und angucken.

00:09:24: Und in der Regel ist es natürlich so, dass wir versuchen immer im Interesse des Kunden zu handeln, weil er uns bezahlt, das ist unser Stich.

00:09:35: Wir müssen aber auch manchmal dem Kunden mitteilen, entweder der Mieter partiell oder eben dann halt auch vollständig recht hat.

00:09:44: Das wollen die Kunden nicht immer hören, aber da können wir nichts bei machen.

00:09:49: Wenn die rechtliche Situation ist wie sie ist, dann

00:09:52: können

00:09:53: wir uns als Verwalter nicht bewegen und dann ist meistens die Lösung dass wir uns entweder an einen Tisch setzen, entweder virtuell oder tatsächlich und das Problem einmal besprechen und dann auch lösen.

00:10:07: Oder man einigt sich nicht sagt okay, da müssen wir das eben Rechtsexperten überlassen.

00:10:16: Und da organisieren wir dann halt auch die Kommunikation zwischen den Parteien und wir sind eigentlich immer so eingestellt dass wir gegenüber allen Parteien sagen Das lohnt sich nicht.

00:10:28: also Wir können gerne ein Prozess anstrengen und wir können gerne das durchziehen wenn sie das meinen lieber Kunde.

00:10:35: aber unterm Strich wird es so sein die Anwälte auf beiden Seiten am meisten verdienen werden.

00:10:43: Das ist noch die Wahrheit an der Stelle und meistens fahren wir damit auch ganz gut.

00:10:51: Wie groß ist so das Team, der Verwalter oder der Ansprechpartner bei euch?

00:10:55: Wir haben aktuell drei feste Sachbearbeiter eine ukrainische Umschulerin die sich vorwiegend über oder um die Vermietung der internen, also sprich der Verwaltungsobjekte eben kümmert und möglicherweise auch übernommen wird.

00:11:18: Und ich bin ja auch noch

00:11:20: da!

00:11:21: Du bist auch

00:11:22: dabei?

00:11:23: Also bei uns ist es so dass vieles im Tagesgeschäft geregelt wird aber dann wirklich komplizierten Fälle landen dann bei mir auf dem Schreibtischwasser, aber auch in Ordnung ist.

00:11:35: Wie lange habt ihr Erfahrung jetzt schon im Verwaltungsbereich als Anbieter?

00:11:40: Wir

00:11:41: haben seit dem Jahr zwei Tausend acht da tatsächliche Erfahrungen.

00:11:46: wir haben jetzt einen wachsenden Bestand im Moment tatsächlich.

00:11:52: Wir haben etwa um die zweihundert Einheiten in der Verwaltung in und um Hameln also das Stadthameln, das sind Ortsteile von Hameln.

00:12:02: Das ist Hessisch-Oldendorf, das ist Fuhlen.

00:12:06: Das es teilweise Ärzten also alles was so im Dunstkreis der Stadthamel in Prinzip ist.

00:12:14: Jetzt bin ich Eigentümer möchte im Prinzip diese Verwaltung bei euch beauftragen.

00:12:18: auf welche Kosten muss ich mich da so einstellen?

00:12:20: Ist das abhängig von der Anzahl der Einheiten oder der Größe des Objektes?

00:12:25: oder wonach richtet sich im Prinzip

00:12:26: der Preis?

00:12:28: Wir fahren jedes einzelne Objekt, was wir aufnehmen ab.

00:12:33: Das heißt also, wir wollen erst mal wissen womit wir es überhaupt zu tun haben?

00:12:37: Es kann sein dass wir sogar an dem Prozess schon sagen, das tut uns leid aber wir machen's nicht aus verschiedenen Gründen.

00:12:46: Okay!

00:12:47: Das kann sein, dass die Immobilie einfach in einem schlechten baulichen Zustand ist und in einer Lage liegt wo jetzt schon wissen, dass eine Wiedervermietung von Wohnungen kompliziert sein wird.

00:13:01: Okay.

00:13:03: Ansonsten ist es so, dass wir in der Verwaltung und das Wissen wie auch Feldesmäßig teuer sind, wir nehmen einunddreißig fünfzig die Einheit netto.

00:13:16: Es gibt auch Kolleginnen und Kollegen, die bieten siebzehn Euro an, sie bieten Siebzehneuropfünfzig oder vielleicht auch fünfzehn euro pro Einheit an Aber die machen nicht so viel wie wir, weil das dann natürlich extra in Lod werden muss.

00:13:33: Also bei denen oder bei anderen Kolleginnen und Kollegen ist es zum Beispiel so dass eine Mieterhöhung oder Mietanpassungen entsprechend entlohnt werden muss oder eine Übergabe oder ein einzelne Arbeitsverwaltungsschritte um das mal so zu nennen.

00:13:51: Und wir haben von vornherein einen etwas höheren Satz, aber damit ist eben das meiste abgedeckt.

00:13:55: Planbarer im Endeffekt?

00:13:57: Letzten Endes planbarer und der Kunde hat eben mehr Ruhe.

00:14:01: also wenn ich jetzt... es kann ja nicht sein dass ich eine Verwaltung habe und ein Verwalter sagt zu mir als Eigentümer leider ist jetzt da eine Kündigung drin und du musst dich leider selber drum kümmern Also um Besichtigung, Vermarktung und Mietvertrag usw.

00:14:16: Dann braucht keine Verwaltung an der Stelle.

00:14:20: Das machen wir sehr.

00:14:22: Da kriegen wir ein kleines Sonora für.

00:14:24: Wir haben einen kleinen Leistungskatalog wo wir einfach sagen bei bestimmten Fällen brauchen wir auch die Erstattung unseres Zeitaufwandes.

00:14:33: Das ist zum Beispiel wenn wir zum Grundbuchamt gehen sollen Wenn wir in eine Bauaktik gucken sollen ein Energieausweis organisieren sollen, was eben nicht klassisch zur laufenden Verwaltung gehört.

00:14:48: Sondern wo wir einfach sagen das sind Top-Geschichten und entstehen auch Kosten.

00:14:53: also kommunizieren wir das im Rahmen des Verwaltervertrags ganz offen dass wir sagen wir haben bestimmte monatige Grunddienstleistungen und wir haben einen gewissen Leistungskatalog.

00:15:03: beides wird vom Kunden unterschrieben und auch von uns, sodass eben alles klar kommuniziert ist.

00:15:09: Und dann ist alles gut!

00:15:09: Okay...

00:15:10: ...und die Mieter melden sich in Problemfällen sag ich jetzt mal?

00:15:13: Oder werden handwerklich irgendwie was geregelt werden muss denn direkt bei euch oder läuft dann die Kommunikation über den Eigentümer und dann an euch sozusagen...?

00:15:19: Das ist Sinn der Verwaltung dass sie sich ausschließlich an uns wenden.

00:15:23: im Rahmen einer Verwaltungsübernahme ist das eben so, dass wir jeden einzelnen Miete anschreiben und sagen das sind unsere Kontaktdaten.

00:15:30: ab jetzt nur noch über uns.

00:15:32: bitte und wenn er etwas sein sollte Sei es welche Frage auch immer, dann bitte erst mal an uns.

00:15:38: Wir klären das dann.

00:15:40: Meistens ist es so dass die Eigentümer eigene Handwerker haben oder Kontakte haben.

00:15:48: Das ist für uns gar kein Thema.

00:15:50: Dann gibt er uns einfach die Liste von Handwerkern und die kontaktieren wir in einem Bedarf.

00:15:55: Manchmal ist es auch so, dass ein Eigentümmer sagt ich bin handwerklich so begabt oder ich kenne das Objekt so gut, dass sie das dann eben selber mache.

00:16:04: Auch in Ordnung!

00:16:05: Dann geben wir es an den eigenen Thema weiter.

00:16:07: bei mxyz ist das und das passiert.

00:16:11: Sagen Sie uns auch nur Bescheid wenn's erledigt ist.

00:16:13: falls Materialkosten angefallen sind sagen Sie uns Bescheide weil dann brauchen wir den Billig dafür.

00:16:20: Gibt es typische Fälle?

00:16:21: Oder auch Beispiele wo die Verwaltung nicht zuständig ist?

00:16:24: am Ende des Tages fallen dir da so Szenarien ein, die in der Vergangenheit mal aufgetreten sind?

00:16:31: Ja teilweise schon.

00:16:33: Also wenn jetzt Mieter untereinander nicht klarkommen.

00:16:38: Dann versucht man auch erst einmal als Schlichter dazwischen zu sein und Vermittler zu spielen.

00:16:46: Aber auch da sind unsere Grenzen dass wir dann halt auch sagen ganz ehrlich Wir sind alle über achtzehn.

00:16:52: Klärt das also Und es gibt auch immer die Option zu sagen, wenn ich jetzt mit meinen Nachbarn nicht mehr klarkomme und das belastet mich persönlich so schwer.

00:17:02: Da muss sich die Wohnung kündigen!

00:17:05: Das ist zwar eine bittere Konsequenz aber für einen persönlich wahrscheinlich die beste Lösung.

00:17:13: Fachbegriffe kurz erklärt ist unser Format, was wir in jeder Folge mit einbringen.

00:17:17: Ich hätte noch mal so zwei drei Fachbegriffe über die wir sprechen könnten auch verbunden mit dem Thema der Verwaltung und der Zusatzleistung.

00:17:24: Verwaltungskosten?

00:17:25: Was ist darunter alles zu verstehen?

00:17:27: Verwältungskosten sind im Prinzip die Kosten einer normalen laufenden Bewirtschaftung eines Objektes.

00:17:34: Das was ich vorvorgehen schon alles beschrieben habe das sind im prinzip Die kosten der verwaltung.

00:17:42: Das ist also zum Beispiel Handwerkerkoordinierung, Aufbewahrung von Belegen, Kommunikation mit dem Steuerberater und so weiter.

00:17:52: Und sofort auch mit Behörden an- und Abmeldungen von irgendwelchen Energiearten, Stromwasser wie auch immer.

00:18:02: Im Wohnraum Mietrecht sind diese Kosten nicht umliegbar?

00:18:06: Im Gewerbebereich ist es dann umlegbar wenn's miteinander vereinbart ist.

00:18:12: Und wie unterscheiden sich die Betriebskosten?

00:18:15: Betriebskosten sind im Prinzip die laufenden Kosten eines Objektes festgelegt in der sogenannten Betriebstkostenverordnung.

00:18:23: Dort sind sämtliche siebzen Betriebspostenarten aufgelistet, das sind zum Beispiel Gebäudeversicherung Mögebühren Grundsteuern Hausmeisterkosten Gartenpflege und so weiter und sofort.

00:18:41: Das wird dann im Rahmen des Mietvertrages auf die Miete dann entsprechend umgelegt, wofür der Mieter ja auch in der Regel eine Vorauszahlung zahlt.

00:18:48: Dann haben wir noch der Verwalter als Vermittler.

00:18:50: Wir haben schon ein paar Mal darüber gesprochen.

00:18:52: gibt es da so ne Auflistung an Zuständigkeiten wie man sich das sofortzustellen hat?

00:18:57: oder ist das dann wirklich dass er sich im Einzelfall ansonsten nochmal entscheidet?

00:19:00: An welcher Stelle jetzt welche Zuständigkeit greift?

00:19:03: Ja gut also wir sagen schon wenn es zu tief ins rechtliche geht sprich Wenn jetzt ein Marm Bescheid losgeht oder eine Klage los geht, dann sagen wir als Verwaltung tatsächlich hands-off.

00:19:20: Weil dann so ein Haftungsthema auf einmal losgeht und das auch unsere Kernkompetenz verlässt.

00:19:29: Und als guter Verwalter muss man dann auch ehrlich sagen können okay da endet meine Kompetenz dass muss jetzt irgendein anderer übernehmen wer auch immer es übernimmt aber wir nicht mehr weil wir immer als Verwalter zusehen müssen, dass unsere Haftung immer nur auf unsere Dienstleistungen bezogen sind bzw.

00:19:50: auf Sachgebiete bezogen ist und die wir auch darstellen können.

00:19:55: Warum sollte ich mich dann jetzt als Eigentümer für eine Immobilienverwaltung so langsam und damit auch für euch für die Wertmanagement GmbH entscheiden?

00:20:05: Das ist relativ einfach!

00:20:09: Wie gesagt, wir sind in der Kommunikation unglaublich schnell.

00:20:14: Wir haben ein sehr gutes Handwerker-Netzwerk.

00:20:16: Wir kommunizieren ausschließlich gut mit den Mietern und wir unterstützen die Eigentümer bei ihren Entscheidungen.

00:20:29: Wir geben gute Hinweise letzten Endes.

00:20:32: was die dann... damit machen, also sprich was ein Eigentümer mit unseren Hinweisen macht ist eine völlig andere Frage und auf uns kann man das schließlich verlassen.

00:20:45: Das ist das A und O und deswegen haben wir auch das Logo was wir haben.

00:20:51: Also das Haus mit diesem Schutzkreis sage ich jetzt mal drum herum wo wir als Verwaltung schützend vor diesem Haus stehen und sagen okay, lieber Eigentümer, liebe Eigentümerin wir sind als fachlicher Berater an eurer Seite.

00:21:07: Ob ihr unser Dienstleistungsangebot in der Tiefel nutzt ist eine andere Frage.

00:21:11: aber zunächst einmal sind wir verlässlicher Partner und eine gute Verwaltung ist immer eine Verwaltung von der man nichts hört.

00:21:18: Okay.

00:21:19: Abschließend noch mal wie kann ich euch finden?

00:21:21: Wie kann ich mit euch Kontakt aufnehmen?

00:21:23: Wir sitzen am hundertsechzigjährigen sechzehn In der Nähe der Altstadt.

00:21:30: Eingang ist auf der Rückseite des Gebäudes in der Regel zwischen acht und fünfzehn Uhr, und ansonsten natürlich vierundzwanzig sieben unter www.wertmanagement-gmbh.de.

00:21:41: Cool!

00:21:42: Christoph vielen Dank für die Ausführung diesmal zum Thema Verwaltung und Zusatzleistung.

00:21:45: Sehr gerne sehr gerne

00:21:46: Und wenn Sie liebe Hörerinnen und Hörern weitere Infos erfahren wollen rund um das Thema Wertmanagement rund um die Themenvermarktung Wertermittlungen und alles, was damit zusammenhängt.

00:21:56: Dann hören Sie gerne auch in die letzten Folgen rein.

00:21:59: da finden sich noch viele weitere Infos.

00:22:01: Ganz herzlichen Dank dass ich da sein durfte!

00:22:03: Danke fürs Zuhören.