Kaufvertrag – ein Buch mit sieben Siegeln? Immobilienverträge verständlich erklärt

00:00:00: Wenn sich Käufer und Fairkäufer rund um die Immobilie einig sind, kommt es zum Kaufvertrag.

00:00:05: Wie ein solcher Vertrag aufgebaut ist was es zu beachten geht und welche Fallstrecke es unter anderem geben kann.

00:00:10: Thematisieren wir in dieser Folge mit Rechtsanwalt und Notar Boris Fehendrich von der Kanzlei Die Advokaten aus Hameln.

00:00:30: Herzlich willkommen zu einer neuen Ausgabe in unserem Podcast Eigenheim Werte Perspektiven, der Podcast der Wertmanagement GmbH aus Hameln.

00:00:37: Diesmal geht es um ein Thema was im Prinzip nach der erfolgreichen Vermarktung und Vermittlung kommt und was sich daran anschließt nämlich den Kaufvertrag und dafür haben wir uns fachmännische Unterstützung heute mit ins Haus geholt sozusagen dem Podcast geholt, nämlich Boris Fenrich Rechtsanwalt und Notar von die Advokaten.

00:00:54: Boris schön dass du dabei bist und uns mit deiner Expertise unterstützt.

00:00:57: Herzlichen Dank

00:00:58: für die Einladung!

00:00:59: Herzlichen Dank.

00:01:01: Boris, wie viele Kaufverträge hast du so in deiner Laufbahn schon geschlossen?

00:01:04: Kann man das sagen?

00:01:04: Ich

00:01:05: habe es nicht nur mit Zahlen aber auf jeden Fall Tausende wahrscheinlich sogar Zehntausende.

00:01:09: ich bin seit mit Leib und Seele seit weit über zwanzig Jahren notar.

00:01:11: er ist seit zwei tausend einst darüber hinaus anwält und ja freue mich heute hier zu sein denn das ist natürlich ein Thema was tagtäglich bei mir auf dem Tisch ist und gleichzeitig immer wieder auch aufs neue gedacht wird.

00:01:28: Gespräche mit uns heute führen.

00:01:29: Auf jeden Fall.

00:01:30: Ich

00:01:30: denke, es ist einfach auch wichtig den Zuhörern oder den Zuschauern zu vermitteln, dass ein Grundstückskaufvertrag jetzt kein Hexenwerk ist in dem Sinne sondern das klar strukturiert ist und dass es bestimmte Vorgaben gibt.

00:01:42: aber da kommen wir jetzt gleich...

00:01:43: Genau ja der Notar die strengere Form zu wahren, das sind ja die höchsten mögliche Formen die unter jeder Form und Grundstücke mobilen können eben nur mit Nuttergelder Hilfe deswegen sitze ich hier unter anderem auch heute hier nur mit nutzergelder Mitwirkungen entsprechend gestaltet und dann abgewickelt werden.

00:01:57: Christoph, du hast natürlich auch regelmäßig dann mit diesem Thema Kofferträge zu tun und hast ein Beispielfeil mitgebracht den wir uns heute einmal auch mit Boris zusammen beispielhaft anschauen können.

00:02:07: Genau da ging es nämlich um die klassische Vermittlung eines Einfamilienhauses hier in Hameln.

00:02:14: das war ganz normal.

00:02:16: Das waren sechshundert Quadratmeter Grundstück ich meine hundertzwanzig hundertvierzig Quadratmetern Wohnfläche.

00:02:22: also jetzt nichts Großartig ist Dramatisches und ich hatte die Situation tatsächlich, dass ich die Kunden vor mir hatte.

00:02:32: Die hatten mich da näher von angerufen, haben gesagt komm wir möchten eine Besichtigung haben.

00:02:36: dann hat man sich mit der anderen Partei mit dem Fährkoffer geeinigt und wir hatten Kaufpreis.

00:02:41: und nun standen wir da wie Grüne Bohne nicht beinahe gesagt und sagten so jo!

00:02:46: Und jetzt habe ich gesagt so jetzt müssen wir mal den Notarkontaktieren, weil in Deutschland geht das eben nur wie Boris gerade eingehend gesagt hat über einen Notar.

00:02:57: Und da stellt sich natürlich erstmal die Frage welche Daten braucht ein Notar eigentlich um überhaupt ein Vorgang oder aber überhaupt eine Akte anlegen zu können und überhaupt loslegen zu kann?

00:03:10: Ja, dann sage ich dazu Besetze.

00:03:13: Es gibt natürlich auch Checklisten die wir den, also wir machen es jedenfalls so, dem Mandantinnen dann übersenden.

00:03:18: aber das Wichtig-Wesentlichen-Vertragsbestandteil ist eigentlich einfach.

00:03:21: Das ist ein klassischer Koffhautrad nach PARA fourhunddreisig BGB, bloß dass man eben nicht irgendwas verkauft sondern Immobilie, die eben entsprechend natürlich Besonderheiten nach sich zieht allein schon vom Volumen mehr finanziell wie aber auch anderweitig.

00:03:31: und was man braucht sind eben natürlich vor allem die klare Bezeichnung der Parteien, also Wehrkauf von wem?

00:03:36: Vorderfunkzunahme, Geburtsnahme so weit, vorderlich Geburtsdatum entsprechend Wohnort und so weiter.

00:03:44: Das ist das eine dann natürlich den Kaufgegenstand wenn man sich schon geeinigt hat vorher ist ja typischerweise der Kaufpreis gegebenenfalls auch schon Hinweise zur Kaufpreisfälligkeit, also wann soll gezahlt werden?

00:03:56: Vor allen Dingen weil das harmonisiert mit der, in der Regel jedenfalls harmonisiert wird der Besitzübergabe.

00:04:00: Also wann wird übertragen?

00:04:03: Die Juristen unterscheiden ganz streng zwischen Besitz und Eigentum.

00:04:06: Besitz ist Schlüssegewalt ja!

00:04:08: Wer auf dem Klingelschild steht und ein Schlüssel hat, ist der Besitzer nicht zwingend der Eigentümer bei Immobilien.

00:04:12: Der steht im Grundbuch.

00:04:13: Ja Und da sind wir beim nächsten Thema Grundbuchdaten.

00:04:16: Wir brauchen zumindest so viel dass wir wissen welches Objekt es gemeint sodass wir dann des Grundbuch abrufen können.

00:04:21: Manchmal sind die Grundbücher auch schon vorhanden Dann aktualisieren wir den nur.

00:04:23: Aber das sind die wichtigsten Punkte.

00:04:25: Und natürlich die Frage wird finanziert, denn wenn finanzieren wird, wird häufig das Objekt um das es dann geht was gekauft werden soll Berlin ja also das ist ein Sicherungsobjekt und dann wird mit einer Suche an Belastungsvollmacht dieses Objekt besichert und dazu brauchen wir entsprechende Daten und haben den direkten Kontakt mit der Bank.

00:04:43: Also im Prinzip die Schnittstelle zwischen den Parteien oder falls es einen Markler gibt, natürlich den Markler und der dann wiederum zu den Parteieren.

00:04:52: Und der Notar ist Bindeglied auch in Richtung Grundbuchamt, Finanzamt, Sprachkassen und Banken

00:04:59: etc.,

00:04:59: Pp so dass wir dann quasi ab dem Moment übernehmen und die ganze Sache managen sodass sich eigentlich das ist die gute Nachricht des heutigen Tages im Moment wo diese Kleinigkeiten – das ist gar nicht so viel wie gesagt zusammen gesammelt wurden – die Parteien sich vergleichsweise entspannt zurücklehnen können.

00:05:15: Er ist rechtwillig noch mit Makler unterlegt, weil dann hat man an allen Punkten genau diejenigen, die wissen wie es geht und die's dann auch machen.

00:05:23: Und die dafür ja übrigens Verantwortung nimmt.

00:05:24: Teil der Notargebühren ist eben nicht nur die Tasse, dass man das macht sondern auch dass man da für vollumfänglich Verantwortung nehmt.

00:05:30: Naja und das ist eben so ein bisschen das Gerücht oder auch so ein bißchen der Mythos nach draußen, dass viele Menschen sagen naja fürs Vorlesen würde ich auch ganz gerne bezahlt werden Das ist es eben nicht.

00:05:44: Es ist jetzt nicht nur Job des Notars, einen Vertrag einfach vorzulesen und runter zu rattern sondern ein Notar steht ja noch ganz anders in der Haftung und auch ganz anders die Kommunikation zwischen diesen ganzen Parteien also zwischen den Verkäufern und Käufern und dem zuständigen Stellen.

00:06:06: Das hat ja noch ganz andere, also ganz andere Thematiken im Hintergrund.

00:06:10: Also da wird hier das Grundstücksrecht dieses dingliche Grundstückerecht ganz anders bearbeitet als es so nach außen die Wirkung hat.

00:06:20: Nach außen hin ist es immer so auch bei einer Burgründung der total er schnackt ja nur ungefähr kriegt dann seine Kohle und Gute ist.

00:06:29: Also das ist ja bei mir als Markler genauso, also bei mich als Marklers ist es genau so, der macht die Tür auf und dann kriegt er da ordentlich ein paar tausend Euro Provision oder wie wir es nennen Erfolgsonora und dann Jod.

00:06:44: aber das is ja nicht die Wahrheit, oder?

00:06:46: Es ist jedenfalls so, dass es natürlich mit dieser Lesestunde wie sie auch gern genannt wird nicht getan.

00:06:52: Das wird vorbereitet und vor allem wird es nachbereitet.

00:06:54: also meine Arbeit und die Arbeit aus dem Backoffice was ja auch man immer noch entsprechend sehen muss.

00:06:59: Die fängt dann eigentlich erst richtig an.

00:07:02: Das Wichtige finde ich ist, dass man wenn man jetzt auch mal schaut was zum Beispiel das Thema Gunther Werbsteuer an Kostenasich zieht.

00:07:07: Dass man jedenfalls diese Nebenkosten im Blick hat.

00:07:10: Es entstehen eben neben dem Kaufpreis weitere Kosten.

00:07:13: Das ist auch bei der Finanzierung wichtig zu beachten und Ja, es kostet alles sein Geld.

00:07:20: Wenn man sich jetzt vergleicht mit der Grunderherbsteuer oder auch mit anderen Gebühren die so entstehen können würde ich behaupten wollen aber gut das sage ich jetzt einfach ist es sag' ich mal seinen Geld wert ja?

00:07:29: Das baut natürlich jeder der den Job macht von dem Ding die er tut.

00:07:32: Aber Es ist schon wesentlich mehr als diese sogenannte Lesestunde.

00:07:36: Auch die finde ich wirklich wichtig.

00:07:37: da steht ja auch über den Vertriebe immer verhandelt.

00:07:39: Es ist nämlich auch sehr ernst, dass ich mich wirklich verhandeln möchte.

00:07:42: Weil auch da kann man Veränderungen vornehmen, Erläuterung geben die Parteien vielleicht irgendwas noch nicht verstanden was ganz normales übrigens und das sollte trotz dem Papier und Paragrafen sind eine gewisse Lebendigkeit haben finde ich auch dass die Partei nachher gut ein Gewiss unterschreiben und den Kern verstehen weil der Kern ist wirklich.

00:08:00: also es gibt halt Formalitäten.

00:08:01: es gibt natürlich ganzen Dinge fürs Grundbuchabend.

00:08:04: Das machen ja alles wir Die sind nicht unwichtig.

00:08:06: aber das ist eigentlich etwas notwendig vor allen Dingen wir uns beschäftigen.

00:08:09: Der muss von den Parteien verinnerlicht werden.

00:08:12: Insbesondere eben die Thematiken, die wir gerade schon so kurz angerissen haben.

00:08:16: Parteien, Kaufgegenstand.

00:08:17: was ist zum Beispiel mit dem Thema Gewährleistung und Haftungen?

00:08:20: Besitzübergabezeitpunkt wann muss ich zahlen?

00:08:22: wie muss sich zahlen?

00:08:23: ja das sind die Dinge die sind relevant dass es der sogenannte wie oft im Leben der Mittelteil der besonders wichtig ist für die Partei.

00:08:30: aber wie ist denn jetzt also ein Grundschluss-Kaufvertrag grundsätzlich strukturiert.

00:08:36: Ich meine in Erinnerung zu haben, dass es bei dir jedenfalls drei Teile gibt.

00:08:42: Könntest du die ganz kurz einfach mal darstellen?

00:08:45: Also

00:08:45: es beginnt wie gesagt mit verhandelt zu hameln von Autos und so.

00:08:49: Und dann kommen die Erschienenden, die werden erst mal bezeichnet.

00:08:51: Dann kommt jede Menge Formalitäten.

00:08:53: das hat sich leider die letzten Jahres haben wir uns nicht ausgesucht nochmal verkompliziert.

00:08:57: aber so Dinge wie Datenschutz Geldwäsche thematiken usw.

00:09:00: Das wird in der Regel kurz abgehackt.

00:09:02: Es gibt Besonderheiten.

00:09:03: Manchmal kann die Staatsangehörigkeit und die Frage Dolmetscher ja nein ein Thema sein.

00:09:07: Dann wird der vollständige Grundbuchinhalt abgedruckt denn das ist ja der Kopf Aufgegenstand, also jedenfalls aus Nussergelersicht.

00:09:13: Aber hinter dem Gruppuch steht ja auch genau das Objekt was man erwerben will.

00:09:17: Das ist der erste Teil formalitäten.

00:09:19: Zweiter Teil, der tatsächliche Kaufvertrag.

00:09:23: Also wer bekommt was von wem zu welchen Bedingungen?

00:09:26: Letzter Teil, auch nicht unwichtig so eine Auflassung im Sinne von dass Gruppen wird aufgelassen dahingehend das Nachkauf-Brasszahlung Anträge gestellt werden zur Umschreibungs-Eigentums vom Verkäufer auf die Käufer, die wir uns hier erwärmen den die Käufer.

00:09:42: Und eben dann so Dinge wie Vollmachten für den Notar, Finanzierungssituationen, Auflassungsvormerkung.

00:09:48: also man wird, wenn wir gleich auch sprechen schätze ich mal, man wird eben als Käufe zum Schutz damit man nicht ins Lehre zahlt und aus anderen Gründen die Banken verlangst in Finanzierung zwingend mit einer Auflassensvermerkung mit eine Art Grundbuchssperre wo man schon mal den Fuß in der Tür hat, entsprechend geschützt.

00:10:04: Und die Vormarkung wird dann in dem Moment, wo man ein Eigentümer oder Eigentümerin wird, Zug um Zug nennt sich das gleich wieder gelöscht und sie war ja nur die Vorgang für das eigentliche später zu werben Eigentum.

00:10:14: Da steht da alles drin.

00:10:16: Dann kommen wie gesagt noch ein paar Hinweise und Erklärungen.

00:10:18: Dann kommt ganz zur Schlussung bei dieser Selvatorischen Klausel also die Reparaturklausel auf Deutsch zu sagen, die nur bedingt was hilft aber trotzdem jedem juristischem Vertrag zu finden ist.

00:10:28: Und dann kommt natürlich vor allen Dingen alles rein, was die Partei wichtig ist.

00:10:32: Weil ich höre halt den Parteien zu oder sammle die ganzen Informationen und es geht ja darum dass sie sich da wieder finden.

00:10:38: also zum Beispiel wird die Küche mitverkauft Einbau-Küche.

00:10:41: gibt's irgendwelche weiteren Besonderheiten?

00:10:43: Ist es vielleicht vermietet das Objekt?

00:10:44: Dann steigt man nämlich vom Gesetzeswegen Kauf bricht nicht Miete automatisch in alle Mietverträge ein.

00:10:48: Ja wenn es um Wohnungseintum geht dann muss man schauen wer ist der Verwalter wie sind die Hausgelder Was sind die ganzen sonstigen Bestimmungen?

00:10:56: Es wird alles mit eingegeben.

00:10:57: Und insofern ist das Entscheidende, um das jetzt zu Ende zu bringen... die Urkunde am Ende vollständig sein muss.

00:11:04: Sie gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer solchen Urkundin, warum ist das so?

00:11:09: Alles was entsteht soll gelten, alles was dann nicht steht, gilt NICHT!

00:11:13: Denn sonst könnte man sich auch auf nichts mehr verlassen.

00:11:16: Und deswegen brauche ich von den Parteien oder eben vom Makler, der es zusammensammelt, was natürlich durchaus hilft... Die Informationen.

00:11:22: wenn ich etwas nicht habe, frage ich nach.

00:11:24: Das kann manchmal ein bisschen nerven aber das ist erfordertlichstens.

00:11:27: kommen wir nicht weiter Und je besser man das vorbereitet, desto glatter läuft die Buchinung und vor einigen später die Abwicklung.

00:11:33: Da schlimmste sind eigentlich immer Abwicklungsverzögerungen oder sogenannte Vertragsstörungen ja?

00:11:38: Die sucht manchmal nicht aus.

00:11:39: aber auch da kann man wirklich den Leuten auch sagen es ist alles gar nicht so dramatisch weil viel von dem was im Vortrag steht betrifft eben zum Beispiel diese eventuellen Vertragsstörungen.

00:11:52: Die wollen wir gar nicht haben!

00:11:53: Wir wollen keine Haftungs-Situation!

00:11:55: Wir holen keinen Zahnungsverzug!

00:11:56: Aber es kann passieren Damit es zumindest auch dann noch mindestens regelbar ist, wirds halt mit in den Vertrag reingenommen.

00:12:03: Das ist viel Papier und eigentlich alles Papier was wenn's gut läuft und das ist der Regelfall also neunzig Prozent der Fälle sogar noch mehr laufen.

00:12:10: gut wird das alles gar nicht benötigt.

00:12:12: Und trotzdem gehört ein sauberen Vertrag rein damit er für jede Eventualität eine Lösung bietet.

00:12:19: Das meine Aufgabe

00:12:21: ohne Frage.

00:12:21: vielen Dank für die Ausführung.

00:12:23: ich glaube da haben sie Leute da draußen schon mal so eine Vorstellung, was da eigentlich abgeht, sag ich jetzt mal in einem Kaufvertrag.

00:12:33: Aus meiner eigenen Praxis sind mir noch zwei Sachen eben eingefallen.

00:12:36: Du hattest einmal das gleich am Anfang gesagt verhandelt zu hameln.

00:12:41: zum Beispiel ganz kurz nur zur Klarstellung die Parteien sitzen dann beim Notar und können auch bei der Bürokundung vereinbaren bzw.

00:12:52: reinschreiben oder reinschreiben lassen, wenn aber die Parteien als auch der Notar unterschrieben hat unter dem Vertragswerk ist der Deckel drauf.

00:13:03: Genau

00:13:03: so das heißt also man trifft sich zu einer Beurkundung, Parteien verhandeln irgendetwas alle sind fröhlich alles glücklich alle unterschreiben und Die Käuferpartei kommt auch noch auf die Idee Herr Feenrich.

00:13:18: also mir ist da noch was eingefallen.

00:13:20: Ich habe da noch mal eine Freuchtigkeit gesehen am Sockel vom Fensterrahmen.

00:13:29: Leider die traurige Sicht der Dinge, dann tatsächlich... Es steht nicht im Kaufvertrag, es ist alles unterschrieben und abgeschlossen.

00:13:39: Das hätten Sie bei der Burekunde sagen müssen.

00:13:45: Der Hinweis an die Parteien ist einfach ... Wenn ihr was vereinbaren wollt, wie es vereinbart wollt.

00:13:52: Das ist alles gar kein Problem.

00:13:53: bis zur Bürokundung.

00:13:55: während der Bürokundung ist das auch gar kein Thema.

00:13:57: dann könnte man das auch noch in Absprache mit dir als als Notar noch irgendwie anders formulieren.

00:14:03: wir auch immer ja genau aber wenn die Unterschrift drunter ist ist sie unterschiff drunter.

00:14:09: Man kann selbst dann noch gewisse Dinge regeln.

00:14:11: Aber Deswegen habe ich es ja vorhin auch gesagt, das gilt als die Vermutung der Fortschritte an Richtigkeit der Urkunde und danach ist wie du sagst der Deckel zu.

00:14:19: Ich finde Einzeit wichtig gerade auch für die Verkäuferseite wenn es in irgendeiner Form was ganz normaler Fall ist weil die Immobilien sind manchmal Die Jahrzehnte, manchmal sogar vielleicht Jahrhunderte alt.

00:14:30: Wenn es da Probleme gibt und Mängel.

00:14:31: Und insbesondere wenn es versteckte Mängeln gibt dann sollte man das kommunizieren.

00:14:36: Auf anweiliger Seite ist nämlich so.

00:14:38: Achtzig Prozent des Jobs des Anwaltes sind eigentlich gar nicht Paragrafen sondern sind Kommunikationsstörungen die man reparieren muss zwischen den Beteiligten auf dem Bau aber eben auch zum Beispiel zu den Koffertausparteien.

00:14:49: In irgendeiner Form auch zwei Spiele an Markler, nicht ordnungsgemäß und familie wurde über eventuell versteckte Mängel.

00:14:53: Die man aber gar nicht erkennen konnte bei Besichtigung, sondern die nur vielleicht die Verkäuferseite kannte.

00:14:57: Dann gibt es eine sogenannte Offenbarungspflicht.

00:14:59: Also wenn wir bei den Themen gerade sind das ist ja hatten wir vorhin auch schon kurz angerissen.

00:15:03: Thema Haftung Gewährleistung.

00:15:04: Ja Man würde eigentlich denken Wenn ich was kaufe Klar als Käufer Und Es gibt einen Mangel So kennt man das zum Beispiel vom Autokauf dann ist der Verkäufer dran.

00:15:13: So, beim Neuwagen zwei Jahre nach Gesetz.

00:15:15: Beim Gebrauchtwagen der Gewerblichverkäufer immer noch ein Jahr nach Gesetz Der private Verkäufe aber unter Umständen nicht.

00:15:23: Aber der Zielverträge kennt ihr.

00:15:24: wahrscheinlich steht mal drin Probefahrt gemacht gekauft wie gesehen unter Ausschuss der Gewährleistung.

00:15:28: Im Notarvortrag steht in meinem Kopf das wie es steht und liegt Unter Ausschuss zur Gewährlastung Ja?

00:15:35: Und dann also sind die Juristen halt.

00:15:36: Das ist halt die Regel.

00:15:38: Also die Regel wäre man haftet gesetzt hart verkäuftet für weltweige Menge einer Immobilie.

00:15:43: Die Ausnahme davon, so ist es in den Notarverträgen.

00:15:46: nicht weil ich mir das so ausgedacht habe sondern weil's dazugehört erkläre ich gleich.

00:15:50: Keine Haftung für Mängel ganz schön krass!

00:15:53: So Ausnahme von der Ausnahme aber eben doch wieder die Haftungen wenn man fast schon vorsätzlich und argnäßig handelt nämlich einen versteckten Mangel dem man kennt das wichtig nicht dem man kann sich nur verhaften für das was man kennt.

00:16:04: ein verstecktes Mängeln den der Verkäuferin kennt und dem man nicht offenbart spätestens in der Beokundung Um uns noch einschreiben können.

00:16:10: Achtung, Sockel nass so wie du vorhin sagtest ja!

00:16:13: Wenn man die nicht offenbart hat und später poppt das hoch dann hafte man eben doch wenn es der Käufer oder die Käuferin darlegen beweisen kann.

00:16:20: gar nicht so einfach.

00:16:22: Das kann man zum Thema Gewährleistung sagen.

00:16:24: Warum ist das eigentlich so?

00:16:25: Man würde ja jetzt meinen, dass es eine Schutzbestimmung ausschließlich zugunsten des Verkäufer sind und der Notar ist noch neutral – was soll das denn?

00:16:31: Aber die Verkäuferin könnte nicht nachts ruhig schlafen.

00:16:35: Die Haftung wäre nahezu uferlos.

00:16:37: Und was wäre dann auch uferloß häufig?

00:16:39: Der Kaufpreis!

00:16:39: Weil diese Wagnisse müsste mir da

00:16:41: einen Preis

00:16:42: geben.

00:16:42: Mobilen sind so schon teuer im Sinne von... Man muss es erst mal bezahlen können und irgendwo ist halt eine Grenze.

00:16:49: Und außerdem sind Urbine ja auch richtigerweise versichert, das heißt für viele Schäden um Probleme die entstehen können, dass so Rohr hinter der Wand was vielleicht auch der Verkäufer gar nicht kannte und punktgenau einfach nach der Übergabe platzt.

00:16:59: das Rohr hat man Fassicherungsfall ist dann halt so.

00:17:02: Ist dann in dem Moment.

00:17:03: deswegen ist auch die Besitzübergabe so wichtig.

00:17:05: ganz neuerragischer Punkt ab dem Moment gehen alle Rechte und Pflichten vom Verkäufer über auf den Käufer und in dem moment wie gesagt bis zur Schneeräumpflicht im Winter Versicherung des Gebäudes, steuern also Grundsteuer, sonstige Geschichten aber eben auch die sonstigen Verkehrssicherungspflichten.

00:17:22: Alles geht über alle Rechte alle Pflichten.

00:17:24: man sagt ja auch Eigentum.

00:17:25: verpflichtet steht auch im Gesetz bar auf neun drei bgb eigentum.

00:17:28: Verpflichtung nennt man Die Last des Eigenungs.

00:17:31: Eigentums ist schön keine Frage weil man hat halt was für sich und vielleicht später seine Liebsten Aber es verpflichtete.

00:17:38: auch das muss man sich immer vor Augen halten wenn man Eigentumen an sich nimmt.

00:17:43: Wir hätten diese Störungsfälle, die du gerade schon angesprochen hattest, schon thematisiert.

00:17:48: Jetzt ist es ja so, du bist Rechtsanwalt und Notar.

00:17:50: Du dürftest aber jetzt in deiner Funktion bei der Urkundung des Kaufvertrags nur die Funktion als Notar einnehmen?

00:17:55: Vollkommen

00:17:55: richtig!

00:17:56: Ich bin sehr gerne notar, weil man halt, sag ich mal, die Parteien zusammenbringen kann.

00:18:02: und was gestaltet – ich gestalte gern.

00:18:04: Aber natürlich bin ich auch gerne Anwalt.

00:18:05: Und wenn das Kind im Wohnen gefallen ist und sich wirklich auf zwei Spiele aus einem Vertrag den ich jetzt als Rotarschon gemacht habe Probleme ergeben dann darf ich folgendes darf moderieren.

00:18:13: Ich darf, was die Parteien nochmal an den Tisch holen, darf sagen Leute wie gehen wir damit um?

00:18:17: Ja aber ich darf keine juristische Beratung einseitig erteilen und ich darf insbesondere nicht eine Seite vertreten genauso wie ich eine Beurkündigung ablehnen müsste weil ich wäre nämlich vorbefasst also nicht mehr neutral wenn ich in der gleichen Sache schon anwaltig beraten hätte.

00:18:31: ich darf natürlich davon lebe ich ja in anderen Sachen anwältigt beraten haben oder Nutzer tätig geworden sein weil ich liebe davon das hoffentlich die Mandanten zufrieden sind und wiederkommen.

00:18:38: aber wenn ich anwaltung beraten habe dann darf die gleiche Sache beurkunden, warum?

00:18:44: Weil alle Parteien sich doch verlassen sollen.

00:18:45: Das ist ja total neutral und ausgewogen für alle Seiten wirklich auch da ist.

00:18:51: Ja und das würde bedeuten wenn eine echte massive Vertragsstörung da ist, die man nicht repariert bekommt insbesondere Haftungsfälle, Keller unter Wasser und immer vielleicht vor nochmal einmal schnell die Wände getündigt schön gelüftet vor der Besichtigung und die Schränke vor die Wand gestellt und der Käufer ist arglos dann haftet der Verkäufer selbst.

00:19:08: solche Fälle sind manchmal gar nicht so einfach zu beweisen und da wie gesagt braucht man dann eine anweilig Unterstützung.

00:19:15: Keine schönen Fälle, Gott sei Dank selten!

00:19:17: Welche Regelungen sind denn für Käufer und Verkäufer auf seine Sicht so besonders relevant, die man jetzt auch als ich sage mal Laie in Anführungsstrichen, wo man jetzt notariell nicht so tief in der Thematik drin ist.

00:19:27: Auf jeden Fall vorab irgendwie auf dem Zettel haben sollte.

00:19:29: also zum Beispiel dieses Thema Kaufnebenkosten und alles was du dazu gehörst?

00:19:32: Ja

00:19:33: also die Kaufnebenkosten auf jeden Fall da beraten einen ja z.B.

00:19:35: die Markler aber auch die Banken und Sparkassen natürlich gut.

00:19:40: Das Wichtigste eigentlich, also ich finde das Wichtigeste ist passt diese Mobilität zu mir?

00:19:44: Ja, also weil das ist ja was langfristiges.

00:19:46: Es sei denn man will immer wieder kaufen, verkaufen oder dann kommt irgendwann Spekulationssituationen in Betracht.

00:19:52: unter Umstände zumindest ich bin ja steuerlich darf ich nicht beraten übrigens aber auch steuerliche kann natürlich keine Dinge relevant sein und da muss man jedenfalls noch zu Steuerberater.

00:20:01: oder es ist jedenfalls empfehlenswert.

00:20:05: Der Kaufgegenstand, der Kaufpreis passt das alles zusammen und vor allen Dingen auch die Frage dieser Übergangszeitpunkt.

00:20:10: Ja man wohnt jetzt noch woanders vielleicht auch zur Miete und irgendwann ist ja dann die Übergabe im Wildern vielleicht da die Mobil.

00:20:16: nehmen wir nochmal dein Beispiel ganz zu Beginn Die Familie die dann da vielleicht einziehen will mit den Kindern Dann will man ja umziehen.

00:20:21: also muss das alles synchronisiert sein?

00:20:23: Wann ziehe ich bei dem Mietobjekt aus?

00:20:26: wann gehe ich in das neue Objekt rein?

00:20:28: wenn das zeitlich nicht passt hat man doppelte Kosten.

00:20:30: Dann pennt ja auch die Finanzierung irgendwann an.

00:20:32: Die Banken wollen dann irgendwann, wie nennt sich das Vorfinanzierungs-Situation?

00:20:36: Also da kommt ja eins zum anderen.

00:20:38: Also diese Synchronisation ist wichtig und die übernehmen halt im Zusammenwirken alle, die daran beteiligt sind also Notar aber natürlich... Falls es finanziert wird, banken und Sparkassen.

00:20:48: Magler gegebenfalls eben diese Flanchierungen durch stöhrrechtliche Beratung Und dann geht das ganze seinen Weg.

00:20:54: also wie gesagt dass Für mich als Urtails eigentlich vor allem wichtig dass ich weiß Dass die Parteien Die wesentliche Punkte Vorweg zu Ende gedacht haben mir die wesentlichen Punkte auch wirklich mitteilen.

00:21:06: Sonst frage ich ja nach und Manchmal ist es auch so zum Beispiel nicht alles klar ist.

00:21:10: aber man braucht schon für die Finanzierung gerade um sie zu prüfen den Entwurf.

00:21:13: Dann wird der Entwurf schon mal rausgegeben muss man ein bisschen aufpassen, weil Entwürfe die dann nachher nicht zur Bogenung führen lösen eine Entwurfgebühr aus.

00:21:20: Ja?

00:21:21: Ist halt so!

00:21:22: Aber wenn man später doch noch zum Zuge kommt und auf den Entwurf zurückgreifen wird, bekommt die Gebühr dann quasi voll angerechnet auf die spätere volle Gebühr.

00:21:32: Und alles andere... Regelt man am allerbesten im Gespräch.

00:21:36: Also Reden hat immer schon geholfen, so wie wollte ich auch und es ist tatsächlich wichtig vorher sich gut abzustimmen.

00:21:43: also wenn ich einmal kurz einhaken darf Du hattest ja frohe noch gesagt Es ist wichtig dass die leute Lust auf diese mobile haben und das die mobil zu ihnen passt Zu der jeweiligen lebenssituation.

00:21:59: Und da möchte ich nochmal ganz kurz ein haken als außer sich des marklas.

00:22:03: Das machen wir hier schon.

00:22:04: Also das soll heißen, soll heiß... Genau.

00:22:08: Du siehst dann das Ergebnis und ich gehe dann in der Funktion des Marktags in die Gespräche mit den Kunden und sage ja Sie sehen hier entweder überzeugt aus oder nicht überzeugt raus.

00:22:19: und wenn sie nicht überzeugtaus sehen ganz ehrlich liebe Kunden es ist nicht ihr Haus muss man da auch offen kommunizieren.

00:22:28: Aber gehen wir mal vom Positiven aus.

00:22:30: Das ist Ihr Haus und wir bereiten eben die Unterlagen von uns aus, weil wir auch schon ganz häufig mit dir zusammenarbeiten durften immer so vor dass im Prinzip keine Fragen sind.

00:22:42: also wir klopfen so gut wie es eben können die die Thematiken ab und sind auch auf Information der Gründen angewiesen.

00:22:52: Also es ist natürlich auch so, dass wenn jetzt um bei dem Fenstersims zu bleiben, wenn einer zu mir sagt ja da is keine Feuchtigkeit.

00:23:00: das ist noch vom letzten Sommer das ist nur noch nicht gestrichen aber ich halte meine Hand an die Fassade und sehe dass irgendwie ein bisschen das feucht.

00:23:09: dann hat er mich angelogen.

00:23:11: Und das sind dann so Kommunikationsthemen, die im Vorwege passieren bevor wir überhaupt auf den Notar zugehen.

00:23:18: Damit der Notar wenn er denn eingeschaltet wird wirklich eine saubere Situation hat wo er dann in Prinzip wenn es normal läuft Dann sagen kann okay jetzt geht mein grundschlussrechtlicher Teil los und ich mache all die Dinge die du netterweise schon beschrieben hast.

00:23:37: Genau.

00:23:38: Ja, eins ist doch ganz entscheidend.

00:23:40: Selbst wenn man das alles schulmäßig macht, ja?

00:23:42: So ist immer das Leben kann immer noch was dazu kommen.

00:23:45: Jobverlust, Finanzierung wackelt Schwere Krankheit Todesfälle oder wenn man zum Beispiel aus der Abendgemeinschaft heraus verkauft streitige Abengemeinschaft Trennungs- und Scheilungsumobilien können Thema sein.

00:23:58: Man ist nicht immer... Also es kann selbst beim bestkonzipierten Vertrag, das ist ganz normal was passieren.

00:24:05: Dann kann es Verzögerung geben.

00:24:07: aber die entscheidende Frage ist ja ob man ganz am Ende den Kreis rund bekommt.

00:24:10: und deswegen sagt ich ja vorhin sind die Verträge auch eben nicht nur drei Seiten lang.

00:24:14: Ich mag eigentlich kurze Knappe vereinbarungen Aber sie sind eben schon ein bisschen länger aus genau dem Gründen weil es geht nicht um irgendwas Es geht eben um viel Geld unter Umständen.

00:24:24: und es geht um eine Mobil Die einfach auch Stein für Stein bis zum letzten Dachziegel.

00:24:29: Einfach nicht nur ein Wertobjekt darstellt, sondern auch ein Objekt, wo ja Probleme entstehen können und ich das Dach Grundwasserthematiken verbuddelte Ölfässer im Garten was auch immer da wäre.

00:24:42: Also es kann immer eine Lasse sein und man muss es an der Stelle... Richtigerweise, das hat der Gesetzgeber ja auch deswegen genauso vorgesehen in professionelle Hände geben.

00:24:51: Erst mal also.

00:24:52: es gibt freie Notarwahl, bei wem auch immer jedenfalls Grundschutzgeschäfte halt immer bei einer Notarin oder einem Notar.

00:25:00: Und die Gebühren, das finde ich eigentlich sogar gute für alle Seiten.

00:25:04: Die werden noch gar nicht diskutiert, sondern es geht nach dem Gegenstandswert.

00:25:07: Es gibt außer Kostenordnung Beim Anwalt zum Beispiel kann man ja auch, wenn man jetzt zum Beispiel eine Beratung geht, Beratungsgebühren sogar auch vereinbaren verhandeln.

00:25:14: Auch andere Dinge kann man da verhandlen.

00:25:16: Beim Notar ist es halt der Gegenstandswert.

00:25:18: Warum?

00:25:18: Weil wir haben über Haftung gesprochen die man mit einpreist.

00:25:21: Je höher der Gegenstandswert ist, je höher das Haftungsrisiko.

00:25:24: Ein Punkt und So ein bisschen als auch ein Sozialzweck.

00:25:27: Also diejenigen, die halt mehr haben, ja?

00:25:29: Die sollen stückweit auch... Weil das ja immer im Prinzip die gleiche Arbeit für Nothal ist aber einmal verdient dann ein bisschen weniger.

00:25:35: Also gerade die Kleinenfälle können wir plötzlich fürchterlich komplex sein.

00:25:37: Diejenigen, wie wenige haben sollen dann nicht vor den Kosten zurückstrecken.

00:25:41: Auch bei anderen Geschäften wie Testamentenvorsorgevollmachten.

00:25:44: Auch Testamente können ja mobil mitbetreffen.

00:25:46: Vermächtnisse und so weiter sind alles auch Übertragungsvorgänge.

00:25:49: Wir reden hier auch nicht nur.

00:25:51: Also Immobilien sind ja viel gestaltet, sag ich mal vorsichtig.

00:25:54: Und wie du auch weißt wenn es jetzt zum Beispiel um Wohnungseintum geht, sind wir alle miteinander auf den Verwalter angewiesen der dann ihnen noch zustimmen muss und Wenn der gerade im Urlaub ist oder aus anderen Gründen eben so schnell nicht kann, kann sich schon dadurch allein wieder um einige Wochen manchmal sogar länger der Vortrag verzögern.

00:26:09: Wir brauchen unter Umständnis gemeindliche Vorkaufsrecht.

00:26:11: in Sinne von ein Negativ-Adjust nennt sich das also die Rückspiegelung.

00:26:15: wir kaufen es nicht.

00:26:16: Ja?

00:26:16: Also die Städte und Gemeinden haben Satzungsgemäß steht gar nicht im Gumpfbuch einen sogenannten Vorkaufsrecht.

00:26:20: Es wird alles abgefragt.

00:26:21: aber auch da kann ich denjenigen, die jetzt heute zuhören beruhigen all das regelt zuerst der Markler falls vorhanden und ihm danach der Notar und dann das Gumprogramm.

00:26:31: Das ist eine Kette ja Und insofern ist es kein Buch mit sieben Segeln.

00:26:37: Definitiv nicht und da würde ich ganz gerne nochmal anknüpfen wollen, diese ganze Thematik beim Kaufvertrag hat ja viel immer auch mit Fachbegriffen zu tun.

00:26:51: Ich glaube das wäre ganz gut wenn wir nochmal drei oder vier Begriffe noch mal kurz gemeinsam erläutern.

00:26:59: Das ist jetzt erstmal nicht geplant, das ist jetzt eine spontane Sache von mir.

00:27:04: Die Belastungsvollmacht, ja?

00:27:06: Das ist für viele Beteiligten ein großes Wort und viele Kunden von mir – du hast es sicherlich auch in deiner Praxis häufig erlebt – schrecken vor diesem großen Wort Belastungsvollmarkt zurück und haben dann im Kaufvertragsentwurf einen riesigen Absatz, der irgendetwas erzählt Und der normale Laie versteht es einfach nicht und kann das auch nicht verstehen, weil's einfach Juristendeutsche ist.

00:27:34: Bitte korrigiere mich wenn ich da falsch liege aber im Prinzip ist es so dass zum Zeitpunkt des Schließens des Kaufvertrags das Objekt ja formal noch dem Fährkäufer gehört und in der Regel ist es sowas eine Immobilie bleiben wir mal beim Einfamilienhaus Fremd finanziert wird.

00:27:53: so und die belastungsvoll macht sagt im Prinzip nichts anderes im Kern aus als das sozusagen die finanzierende Bank, dass recht erhält.

00:28:03: Eine Belastung im Grundbuch einzutragen also das Grundbuch in Anführungen verdreckt außer sich des Verkäufer weil es noch im fremden Eigentum ist.

00:28:15: So dass die finanzierende Bank des Käufers die Möglichkeit hat ihre Grundschuld ihre andere Belastungen was auch immer im Vorwege vor der Eigentumsumschreibung eintragen zu dürfen.

00:28:26: Ja, ganz genau so ist es Christoph.

00:28:27: Anders geht's auch gar nicht.

00:28:28: Es sei denn man würde einen sogenannten Notaranderkonto bilden, vielleicht schon mal gesagt, kostet euch fürchterlich viel Zeit, Geld und Nerven.

00:28:33: Und die Notar kann man sagen wenn irgend möglich vermeiden ist das viel eleganter mit dieser Belastungsvormacht nämlich was will der Käufer?

00:28:39: Der Käufe muss den Kaufweis zahlen.

00:28:42: Was braucht er dafür?

00:28:42: in der Regel, weil man hat ja keine fünfhunderttausend Euro unter Kopfklissen eine Bank Die Bank sagt, ich brauche aber eine Sicherheit.

00:28:48: Typischerweise nimmt man dann sicher genau das Objekt was man kaufen will.

00:28:51: Das gehört aber genau wie du sagst zurzeit ja noch dem Verkäuferanfall oder der Verkäufel und die sagen dann einfach okay du darfst mein Objekt, was mir zur Zeit noch gehört also was in meinem Eigentum steht in der Zahl nur römisch drei des Grundbuches mit einer Grundschuld schon jetzt belasten, aber jetzt kommt der Notar nur wenn du davon keine Weltreisen machst sondern Schutzbestimmungen gegeben sind nämlich Die Bank muss den Kaufpreis ohne wenn und aber auf das im Vertrag bezeichnete Konto des Verkäufer zahlen, bis zu dem letzten Cent.

00:29:19: Vorher darf die Grundschuld nicht als Sicherungsmittel verwertet werden.

00:29:22: Punkt eins.

00:29:23: Punkt zwei genau das weiß der Käufer, die Bank an, das so zu tun.

00:29:28: Dem Verkäucher dürfen aus der Grundschulbestellung raus, weil es ist ja nicht seine Grundschule oder die Grundschuld.

00:29:32: aufgrund darin des Darlingsvertages des Käufers oder der Käuferin den darf keine Kosten entstehen, dem Verkäufer.

00:29:37: Und der nächste Punkt ist die Grundschuld zieht quasi natürlich von Gesetzeswegen mit um also in dem Moment wo dann der Käufer eigensüber wird oder die Käu ferin ist die grundschulabstandung schon eingetragen und bleibt natürlich nicht beim Verkäufer hängen sondern zieht mit um auf den Käufe der sie dann eben hat.

00:29:52: Die will er ja auch haben im Sinne von die muss er haben damit er finanzieren kann.

00:29:56: und durch dieses Konstrukt was erstmal schwierig klingt aber eigentlich ganz Logisch ist, was aber eben korrekt ausgestaltet werden muss und deswegen ist es leider Juristendeutsch.

00:30:06: Auch für die Banken wichtig, aber vor allem fürs Grundprogramm und für den Notar damit gerade damit nicht schief geht.

00:30:11: Dies Konstrukt führt dazu dass man dann die Finanzierung völlig problemfrei auf das Objekt was man an sich ziehen will realisieren kann.

00:30:17: also eigentlich ehrlich gesagt sehr elegant

00:30:19: Sehr elegant.

00:30:20: und dann hattest du ja gerade das Grundbuch angesprochen.

00:30:25: Thema Grundbuchauszug ist für mich als Markler oder auch für dich als nur extrem elementar und zentral, weil ohne das Dokument dieses amtliche Dokument funktioniert gar nix im Prinzip im Konfliktverkehr.

00:30:40: Nun ist es so dass das Grundbuch durch den Bestandszeitzeichen ist die sogenannte Abteilung eins bis drei aufgebaut.

00:30:50: Im Bestandsverzeichnis ist es eben so, dass dort in der Regel die Grundstücks oder die katastarechtlichen Daten im Prinzip drinstehen mit den ganzen Bezeichnungen.

00:31:00: Flurstück und Flur und Größe usw.

00:31:05: Beim Wohnungseigentum ist das noch ein bisschen schräg.

00:31:08: Da steht nämlich noch die Bruchteile drin, Zustimmungsvereinbarung mit dem Verwalter

00:31:13: usw.,

00:31:14: also da wird die halbe Teilungserklärung im Prinzip rezitiert.

00:31:19: Und man muss da aufpassen, im Bestandsverzeichnis.

00:31:21: Weil das Grundbuchabend zieht sich diese Flächendaten immer vom Katastarmt und es kommt immer mal vor dass dort Übertragungsfehler tatsächlich passieren.

00:31:34: Dass eine Fläche auf einmal nicht ich sag jetzt mal nicht fünfundfünfzig groß ist sondern fünfhundertfünf

00:31:41: Ja, oder ein Sondernuss ist recht vergessen worden.

00:31:42: Oder ein Sondernuss.

00:31:43: Ach dass das zur Wohnung gehört plötzlich gar nicht in den Gumpuch erscheint?

00:31:45: Weiß da geil aus!

00:31:46: Oder

00:31:46: in irgendeinem anderen Rumpuch rumschlummert muss dann hinzugezogen werden und so ne?

00:31:50: Deswegen ist es immer super wichtig, dass man als Bestandsverzeichnis prüft.

00:31:54: und warum ist das so?

00:31:56: weil der sogenannte öffentliche Glaube also sprich die Feststellung, dass das was im Grundbuch steht richtig ist sich lediglich auf die Abteilung eins bis drei bezieht aber eben nicht auf das Bestands Verzeichnis.

00:32:10: Und deswegen muss man so ein Bestandsverzeichnis immer aktiv prüfen und zu sagen, so deckt sich das dann mit den Daten vom Katastaamt.

00:32:17: Deckt sich da im Fall des Wohnungseigentums eben mit einer Teilungserklärung oder aber eben mit dem damaligen Kaufvertrag.

00:32:26: Und erst dann kann man sich aus meiner Sicht mit diesen Abteilungen eins bis drei eben beschäftigen.

00:32:32: Aber was steht denn jetzt eigentlich in der Abteilung drin?

00:32:35: Also autonomisch einzig, du sagst Kaufgegenstand im Sinne von Bezeichnungen der Immobilie plus WS Eigentümer.

00:32:42: Abzahnung mit zwei Belastungen im Sinne von... Wegerechte, Leiterungsrechte.

00:32:46: auch die sogenannte Auflassungsvormerkung, die man einträgt haben wir vorhin gehabt.

00:32:50: Also Absicherung der Skolfer's Vorkaufpreiszahlung steht dort in Abteilung Römisch II, da gibt es Ränge erst ein zwei drei, auf Nummer einen zwei drei und in Abteilung Röhmisch III stehen Hypotheken und Grundschulden.

00:33:00: Da würde zum Beispiel auch diese Sicherungsgrundschuld oder wie immer Rezipie finanzieren.

00:33:04: Genau durch die Finanzierungsformat, die wir vorher besprochen haben, die Grundschul eingetragen abteilen Römish III.

00:33:08: häufig stehen noch alte Grundschulen, alte Belastungen, die links gar nicht mehr valutieren von der Verkäuferseite drin, die werden dann gelöscht.

00:33:14: Diese kosten übrigens gehen zu lassen der Verkauferscheid, das sind deren alte Verbindlichkeiten.

00:33:19: Alle anderen Kosten sind typischerweise, es gibt auch seitens des Käufers die freien Notarwahl, typischer Weise trich ich dir dann den Käufer.

00:33:25: warum?

00:33:26: Man könnte jetzt ja die Auffassung vertreten, jeder bekommt was, der eine das Geld oder andere die Mobil.

00:33:30: hier aber, der die die Mobil an sich zieht, der will halt die Aufmerkung eingetragen haben und der will die Grundschulden eingetagen haben für die eventuellen Belastungen vorweg zur Kauffaszination.

00:33:39: Der will Eigentümer werden zieht das quasi an sich und deswegen sind die Auflaussungskosten, typischerweise Kosten wie auch die Notarkosten der Käuferseite.

00:33:48: Ist sei denn?

00:33:49: Die Parteien vereinbaren es anders was wir oft haben z.B über Übergabe Verträgen dass Eltern und Kinder im Vorweg nur bei Erdförmers übertragen und dann übernimmt die Eltern die kostenweise sowieso verschenken zum Beispiel aber bei den Verträgern über die wir gerade reden.

00:34:01: da trägt ich wirst du auch so haben bei den ganzen Notarinnen und Taren wo du auftrittst Da reden wir meistens darüber alten Lasten noch auf der Käuferseite kostenseitig zu sehen sind.

00:34:14: Die anderen Kosten gehen aber an die

00:34:17: Räufer-Seite.

00:34:18: Du hattest das jetzt schon ein paar Mal angesprochen erwähnt, muss aufgelassen werden.

00:34:23: Auflassungsvormerkungen, Abteilung zwei und so weiter und sofort.

00:34:27: Was ist denn der Kern oder was ist denn den Sinn und Zweck einer sogenannten Auflassung?

00:34:31: Ja also Wichtig ist ja dass man auf Käufern Seite sicher Und eben nicht ins leere zahlt.

00:34:39: Das muss auch gar kein böser Wille sein auf Verkäuferseite, also jetzt nicht so dass der heute hier verkauft und morgen zum nächsten Tag renten und dann nochmal verkaufen und zweimal einschrechen noch einmal erwerben kann sondern oder verkaufen kann.

00:34:50: Sondern die Situation ist halt die es könnte mal was passieren Hat man ja vorhin diese Fälle bisschen zu Vertragsstörungen und der Käufer soll natürlich geschützt werden und der Schutz in die richtige Richtung zu zahlen und vor allen Dingen dann auch wirklich ohne wenn und aber, weil die Mobilität so wie sie steht oder liegt und so wie vereinbar zu erwerben.

00:35:08: Das ist halt der Kern dessen und der Schutzkern ist die Sonne der Auflassungsvormerkung.

00:35:13: Man wird vorgemerkt im Grundbuch als demnächstiger Eigentümer.

00:35:17: Ja?

00:35:17: Alles klar!

00:35:18: Schutzwirkung, Vormerkung... So dieser berühmte Fuß in der Tür den wir vorhin schon kurz angetickt hatten.

00:35:23: Ich

00:35:25: habe noch einen Fachbegriff, den wir uns vorher überlegt hatten.

00:35:28: Nämlich die Sachmengelhaftung ist auch zwischen derzeitig schon mal angesprochen worden.

00:35:32: aber welche Bedeutung hat denn genau dieser Fachbegriff jetzt im Prinzip beim Kostetrag?

00:35:36: Genau also die Gewährleistungen aus dem Kaufrecht ergibt sich auch wieder aus einem Gesetz nämlich aus dem bürgerlichen Gesetzbuch will ich jetzt nicht zu weit gehen Aber das sind halt die Paragrafen.

00:35:43: und ich hatte ja schon gesagt Juristen sind ja manchmal komisch oder es muss halt so sein so um wäre eigentlich richtig.

00:35:48: Komisch ist nur wenn man sich damit noch nicht soweit beschäftigt hat.

00:35:51: letztendlich steht in gesetzt hat vor kurz Wer was verkauft und es gibt einen Mangel, der haftet.

00:35:57: Das ist der Grundsatz.

00:35:58: Ausnahme eben doch nicht zum Beispiel wenn man's vereinbart.

00:36:00: Wenn wir uns vereinbaren darf, bestimmte Dinge kann man gar nicht wegvereinbaren.

00:36:03: Zum Beispiel Schälen für Leben, Leib und Körper Gesundheit die sind, wenn sie vorsätzlich in irgendeiner Form hervorrufen werden, die kann man auch nicht ausschließen selbst im besten oder schlechtesten Vertrag.

00:36:14: Also unausschließbar... Und was man eben auch typischerweise natürlich drin hat, die Ausnahme von der Ausnahme.

00:36:19: Es war vorhin dieser Aglist-Fall.

00:36:21: also nehmen wir nochmal den Fall.

00:36:22: Kennt ihr

00:36:23: jeden Winter mehrfach unter Wasser wegen drückendem Wasser?

00:36:26: Im Sommer gekauft alles schön trocken weil der Sommer muss gar nicht so trocken sein wie wir alle wissen.

00:36:31: Der kann auch fürchterlich schwül sein aber in dem Moment halt nichts ersichtlich versteckter Mangel.

00:36:36: Auch der Markler, die Marklerin kann es nicht erkennen ja dann wird verkauft und später stellt sich heraus oh ein riesengroßer Mangel.

00:36:43: Weiße Wanne unten fehlt, muss komplett neu gemacht werden.

00:36:46: Alles muss aufgebotet werden kann richtig kosten.

00:36:48: und dann ist man die Fahrer wer steht dafür ein?

00:36:50: Das ist das Haftungsthema.

00:36:52: Und dass es ein sehr komplexes Thema wenn's erst mal drauf ankommt Die gute Nachricht ist halt Es ist wirklich Gott sei Dank selten weil die meisten sind erstens redlich genug Wenn was dran ist auch zu sagen ist auch schlau sollte man unbedingt machen.

00:37:03: und Aber selbst wenn es mal andere Fälle gibt oder sogar mann das ist ja der eigentlich der traurigste Fall.

00:37:09: Oder was heißt wenn wenn die Verkäufer seit des selbst nicht wusste Dann kauft man die berühmte Katze im Sack.

00:37:13: Wo muss man damit umgehen?

00:37:16: Nicht das Leben, sag ich mal so schönes Risiko reich und endet mit dem Tod.

00:37:20: Letztes Jahr hat alle, der erst dazwischen ist halt das Leben.

00:37:24: Und da muss man dann umgehen!

00:37:26: Ja und wir als Sohtarren gehen ja auch damit um genau wie du als Magler oder in diesem Fall eben natürlich als Moderator.

00:37:32: Wir alle müssen damit umgehend, dass es immer Dinge gibt im Leben, die nicht so laufen, wie man sich das denkt.

00:37:36: Die spannende Frage ist... Ich finde, da trennt sich die Spoilverweißen.

00:37:40: Gehen die Leute dann noch gut miteinander um Und sie bereit zu kommunizieren und die Dinge aus der Welt zu rollen.

00:37:43: Das ist dann auch Teil meines Jobs, auch als Mediator, den ich auch noch bin, dass man dann versucht, die Leute entweder sauber auseinanderzubringen oder ja rückabwickeln.

00:37:51: Man kann einfach doch hier auch rück abwickeln.

00:37:52: das wäre jetzt wieder dieser Haftungsfeile und man kommt nicht weiter.

00:37:55: Koffer ist nicht gezahlt.

00:37:56: Irgendwann muss er der Verkäufer denn auch anderweitig verkaufen dürfen?

00:37:59: Muss die Auflassung vormachen raus weil es ja eine Sperre muss raus zumindest wenn der Käufer ist zu vertreten hat, dass das jetzt so ist wie es ist, dass der Vertan nicht weiter geht.

00:38:08: Kaufmaßteilung fehlt.

00:38:09: Lange jede kurze Sinn.

00:38:12: Ich glaube, für mich persönlich jedenfalls wäre die wichtigste Message neben der das ich es toll finde wenn man sich dafür interessiert.

00:38:25: Wie schafft man es die Dinge so auf die Schiene zu bringen?

00:38:29: Das passiert was die Menschen da draußen wollen also Verkäuferseite und das ist genau... Da sind wir im Prinzip auf einem ganz ähnlichen Feld unterwegs, weil das wollen die Marklerinnen und Markler.

00:38:39: Das willst du Christoph?

00:38:39: Das will natürlich ich ja total!

00:38:41: Die Parteien selber wollen es auch.

00:38:43: Das Gruppprogramm will natürlich auch möglichst keine Vertragsstörungen, die wollen es sauber durchrutschen lassen.

00:38:47: Und dann passiert genau das was alle wollen.

00:38:50: Wenn das mal nicht passiert... Dann, da sind wir wieder mit dem Thema, dann trennt sich die Sprache vom Weißen.

00:38:53: Wenn die Leute dann sich die Zeit nehmen, das ist nämlich ein Zeitthema dafür wird man nicht mehr vergütet in der Regel.

00:39:00: Trotzdem nochmal dran zu schauen und zu sagen wie machen wir's nicht jetzt?

00:39:03: Wo können wir

00:39:03: helfen?!

00:39:04: So, dann weiß man ob er bei einem guten Notar, beim guten Makler oder einem guten Berater wo immer gewesen ist.

00:39:11: Ganz herzlichen Dank für deine Ausführung!

00:39:13: Vielen dank Boris.

00:39:14: war super spannend da auch mal so ein bisschen tiefer mit einzutauchen.

00:39:16: wir können jetzt wahrscheinlich noch eine halbe Stunde Stunde weiter sprechen über verschiedene Themen was mich doch persönlich interessieren will.

00:39:22: du machst es ja schon seit mehreren Jahren jetzt auch genau in dieser Funktion.

00:39:26: Was begeistert dich denn so persönlich daran?

00:39:28: Also warum machst du genau das gerne und warum hilfst du auch genau Käufer, Fairkäufer diesen Parteien dabei dann das Grundstück des Objekts im Prinzip zu erwerben ist ja häufig auch ein emotionales Thema.

00:39:37: Das stimmt und speziell man sagt immer so schön herzlichen Glückwunsch nach dem Kauf.

00:39:41: aber manchmal verkauft man das Familienheim wo man vielleicht groß geworden ist und man muss es aber verkaufen er abt und kann sich halten gar nicht so schön.

00:39:48: unter Umständen, ja.

00:39:49: Oder auch Trennung und Schaltung hatten wir schon oder Todesfälle wie gesagt

00:39:52: usw.,

00:39:53: oder Situationen die man eine Zwangsverzweckung vermeiden muss und dann schnell noch vorweg abverkauft um dann zumindest sage ich mal die Schulden abgleichen zu können.

00:40:01: also es ist nicht immer alles herzlichen Glückwunsch das ist nicht mehr alles schön im Leben aber im Grundsatz versuche ich's halt den Leuten so einfach und so schön wie möglich zu machen mit meiner Kanzlei.

00:40:12: Das machen natürlich alle in Tare und Tare Und das Wichtigste finde ich.

00:40:15: aber vor allem deswegen macht mir so viel Spaß Zusammenarbeit, eben zum Beispiel mit dem Markler oder mit den Parteien oder mit dem Gruppenbuchamt.

00:40:23: So weil ich arbeite gerne im Team und ich habe meinen Kanzlei-Team.

00:40:29: das ist schon mal toll.

00:40:30: aber darüber hinaus sehe ich diesen Teamgedanken eigentlich noch weiter.

00:40:33: also das ist halt dann wirklich wir sind in dem Moment wo wir mit dem Vertrag anfangen miteinander verbunden.

00:40:38: ja so steht es übrigens auch in den Hinweisen des Vertrages dass man dann auch Käufer und Verkäufer für die gesamte Abwechslungsvertrags bis dann auch der Verkaufer genau das hat, was er will nämlich sein Eigentum mit dem Verkäufer sein Geld ist man miteinander verbunden und es sollte man ernst nehmen.

00:40:51: Ja?

00:40:52: Und natürlich wir haben auch wie können uns manchmal dann eben auch Gott sei Dank muss man sagen vorarbeiten dann auch nicht retten.

00:40:56: und wir sind auch nicht immer die Allerschnellsten weil sie hier weil wir halt schon sagen Sicherheit und Gründlichkeit geht vor Schnelligkeit, weil sonst geht was schief.

00:41:06: Aber vom Grundsatz her kann man sagen, das ist vielleicht auch noch ganz wichtig für die Zuhörerinnen und Zuhöre, wenn man erst mal beim Notar sitzt und den Vertrauen unterschrieben hat dann ist es eine Sache von manchmal so nur wenigen Wochen in denen man das abwickeln kann.

00:41:17: Es sein es gibt Besonderheiten da kannst du manchmal Monate dauern ja aber das muss der notar vorweg wird irgendwie erkennen und sagen nicht alles ist erkennbar.

00:41:25: aber was er weiß muss er natürlich offen sagen Und man sollte den Leuten möglichst nichts versprechen, was man nicht halten kann.

00:41:30: Jeder macht das mal.

00:41:31: wenn man auch mal bestmissen wissen sagt komm alles klar, das schaffe ich noch und dann ist mein krank geworden.

00:41:35: ja aber vom Grundsatz her ist es wichtig finde ich dass hat ihr mit Vertrauen zu tun.

00:41:40: Moment Verletzlichkeit und einem Streck auf.

00:41:42: Ja

00:41:43: absolut.

00:41:44: Boris schön dass du da warst.

00:41:45: danke für deine Ausführung und ja dir erstmal weiter eine erfolgreiche Zeit

00:41:48: weiter viel Erfolg und Spaß bei dem Podcast und Danke für die Einladungen sag' ich nochmal sehr gerne

00:41:52: vielen Dank.