Online-Wertermittlung – ein kritischer Blick auf digitale Immobilienbewertungen

00:00:00: Ein paar Daten eingeben und schnell den Marktpreis der Immobilie checken.

00:00:03: Das versprechen Online-Tools zur Einschätzung, welche Risiken das aber auch mit sich bringen kann und in welchen Fällen ein professionelles Gutachten sinnvoll sein kann, erklären wir in dieser Folge.

00:00:27: In dieser Folge von Eigenheim Werte Perspektiven dem Wertmanagement Podcast aus Hameln widmen wir uns einem Thema, mit dem schon jeder Verkäufer oder jeder Käufer vielleicht auch schon mal irgendwie Kontakt hatte.

00:00:39: Wenn es darum geht erst einmal schnellen Überblick zu bekommen was die Immobilie denn wert sein könnte nämlich den Thema Online-Werthermittlung und wir wollen in dieser Folge zusammen mit Christoph Zirke dem Geschäftsführer der Wertmanagement GmbH aus Hameln einmal näher darauf eingehen welche Risiken das Ganze auch mit sich bringen könnte Wettermittlungen auch deswegen wichtig ist.

00:00:59: Erst mal, Christoph schön dass du wieder dabei bist!

00:01:01: Herzlichen Dank!

00:01:03: Thema Online-Wettermittlung.

00:01:05: wie stehst Du grundsätzlich so zu dieser Thematik?

00:01:09: Naja also ich bin ausgebildeter Grundstückssachverständiger Ich habe eine recht lange Ausbildung gemacht und ich bin geprüft durch die DIA Freiburg, also Deutsche Immobilienakademie nach den Hundertsiebzig-Vierundzwanzig.

00:01:32: Das heißt also ich habe mich mit dieser Thematik Wertermittlung Bewertung schon ziemlich detailliert auseinandergesetzt und da stelle auch Verkehrswertgutachten für Notare, für Anwälte und auch in anderen Konstellationen.

00:01:46: Also das mal froh weg zu meinem fachlichen Hintergrund.

00:01:51: Onlinebewertungen Sie sehen immer sehr einfach, sehr easy aus.

00:01:58: Was ist die Situation?

00:01:59: Die Situation ist dass ich ein Kunde bin der entweder eine Immobilie veräußern möchte oder möglicherweise erwerben möchte.

00:02:10: dann gehe ich ins Internet und mache es mir leicht und sage okay da sagt ja irgendein Markler Ich mach ne Bewertung.

00:02:22: Das geht ja anscheinend ziemlich schnell und es erscheint auch kostengünstig.

00:02:28: Was ein Markler anbietet, oder anders die Motivation eines Marklers dahinter ist keine Bewertung, aber auch keine Bewerbung im Sinne der sogenannten Immobilien-Wertermittlungsverordnung, den MOWRT V, sondern es geht um eine reine Markteinschätzung.

00:02:49: Sie nennt es nur nicht so, sondern es wird Werteimittlung beziehungsweise Bewertung genannt.

00:02:55: Um eben beim Kunden dieses Signal auszulösen ich bekomme ein Wert meiner Immobilie im Rahmen dieses Online Tools.

00:03:08: Allerdings ist das allerspätestens bei der dritten oder vierten Frage nach der Adresse gefragt wird.

00:03:17: Das hat erstmal mit einer Wertigkeit zu tun, sondern da geht es dem Anbieter nur darum entsprechende Anschriften zu sammeln und im besten Fall einen Auftrag zu generieren.

00:03:33: Das hat nichts mit einer Wertemittlung zu tun oder mit einer Bewertung weil keiner kann online innerhalb von drei vier Schritten maximal fünf Schritten eine Wertigkeit einer Immobilie erfassen.

00:03:51: Das Gegenargument vieler Makler auch hier in Hameln ist, ja aber wir gehen ja dann sowieso nochmal mit dem Kunden durchs Haus und vor Ort usw.

00:04:00: und sofort Ja aber wenn man das macht, wozu brauchst du denn das Tool?

00:04:06: Also da kann man doch gegenüber den Kunden das viel viel verschlanken und sagen Du möchtest eine Bewertung haben und dann gehen wir raus.

00:04:15: Dann gehen wir heraus zum Objekt, dann gucken wir uns das an.

00:04:18: Da braucht noch der Markler entsprechende Unterlagen um das vielleicht noch einzuschätzen.

00:04:23: mit irgendwelchen Wegerechten oder irgendwelche anderen Belastungen muss sich das Gebäude genau angucken und da kann man überall eine Markteinschätzung reden.

00:04:31: aber solange einen Markler keine nachgewiesene extra dargestellte Fachausbildung im Rahmen der Werteimittlung oder aber der Bewertung hat gegenüber dem Kunden.

00:04:47: Macht dann keine Bewertungen, sondern auch keine Wert-Ermittlungen, sondern macht eine Markteinschätzung die sicherlich auch treffsicher ist.

00:04:56: ohne Frage weil der Markler kennt sich eben im Markt aus und er weiß auch wie sich Wertigkeiten innerhalb des Marktes bewegen oder auch nicht bewegen.

00:05:04: Aber das hat mit der Wertermittlung Verkehrswert, wie es hier heißt nach paragraph hundert vier und neunzig Baugebeten nur gar nichts zu tun.

00:05:13: Sondern das geht erst mal nur darum aus der Sicht eines Marklers Adressen zusammen und möglicherweise Markler allein Aufträge zu generieren was aus wirtschaftlicher Sicht aus Sicht eines Unternehmens sicherlich auch legitim ist.

00:05:29: Das ist nicht das Thema aber dann muss man das Kind anders nennen.

00:05:33: Muss man einfach sagen dass es eine Freimarkt Einschätzung und hat nix mit der eigentlichen Wertigkeit zu tun.

00:05:40: Warum ist das so?

00:05:41: Weil ein Marktwert, schräg-schräg einen Verkehrswert, ein durchschnittlicher Wert am Markt ist ohne Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse.

00:05:50: Das heißt also es ist ein rein objektiver Wert ja.

00:05:54: Es ist ein reinobjektiver wert.

00:05:55: und wenn ich für mich selber als Verkäufer einen Kaufpreis wie auch immer kalkuliere oder zusammenstelle, dann ist der immer emotional gesteuert.

00:06:05: Weil ich sage das habe ich für die Immobilie ausgegeben, das habe investiert und dass wir es vom Markt wieder haben fertig aus mir gehen muss.

00:06:11: Dann kann der tatsächliche Kauf- oder Angebotspreis weit über dem eigentlichen Verkehrswert liegen oder aber auch darunter je nachdem wie die Immobile sich ihm darstellt.

00:06:26: Und um da den Kreis zu schließen Das kann man eben in einer Online-Wertermittlung überhaupt nicht darstellen.

00:06:36: Es geht gar nicht!

00:06:38: Da geben wir eine Grundstücksgröße ein, da geben wir ne Protogrundfläche ein und einen Wohnflächer ein.

00:06:43: Und boom!

00:06:44: Geben wir eine Adresse ein die für die Wertigkeit erstmal gar keine Rolle spielt.

00:06:50: Natürlich innerhalb von Hameln ist es schon ein Unterschied ob nun eine Gebäude im Klüteviertel steht oder in der Nordstadt oder in Aferde.

00:06:57: das ist alles richtig.

00:06:58: aber Von der Sache her ist eine Adresse, um eine Wertigkeit einer Mobil zu erfassen.

00:07:09: Völlig segundär, völlig egal.

00:07:11: Das heißt im Prinzip erstmal so dieses Thema online Wertermittlungen.

00:07:15: in Anführungsstrichen ein Tool, ein Instrument um erst mal dieses Thema Liedgenerierung Kontakt zu knüpfen voranzutreiben und gar nicht so sehr einen Verkehrswert gut achten oder einen professionell ermittelten Wert sozusagen dann zur Verfügung zu stellen?

00:07:29: Die eigentliche Motivation dahinter ist genau erstmal Aufträge zu generieren.

00:07:36: die fachliche Beratung innerhalb einer vernünftigen, sachgerechten Verkehrswerteermittlung ist aus der Sicht eines Smartlers erstmal völlig egal.

00:07:48: Sondern da geht es wirklich darum zu sagen, der Kunde hat eine Adresse eingegeben und das ist im Prinzip für mich als Smartler schon mal fünfzig Prozent, dann frage ich daraus, holen wir den Auftrag so ungefähr?

00:08:04: Und dann nicht gut!

00:08:07: Das ist ja auch vielleicht möglicherweise legitim, aber ich denke einfach Bewertungen oder Wert-Ermittlungen sollten ausgebildete Grundstückssachverständige sein.

00:08:20: Das muss nicht ich sein das kann auch irgendein Kollege sein es kann auch ein Kollege von der IHK Hannover Schicheldesheim sein.

00:08:29: Es ist völlig egal, aber es sollte einer sein der sich wirklich damit auskennt.

00:08:34: und wenn er seinen Markler macht Dann ist das auch okay, aber dann muss er da ein anderes Schild dranhängen.

00:08:40: Da muss er eine Marktpreiseinschätzung oder eine Einschätzung reinsetzen und dann ist es auch sicherlich inhaltlich wieder richtig.

00:08:48: Nur finde ich jetzt von zehn schreibtisch Bewertungen nur eine vor Ortbesichtigung habe und eigentlich als Markler nach irgendeinem Excel-Schied arbeite wo die individuellen Gegebenheiten von der jeweiligen Immobilie gar nicht in irgendeiner Form berücksichtigt werden, weil man eben nur diese paar Angaben aus dem Online-Tool hat.

00:09:14: Und dann heißt das so ja aber dass ohne Haar für eine Bewertung wird hier damit der Provision verrechnet und so weiter und sofort.

00:09:21: also im Prinzip bekommt man das umsonst ist es auch so eine gefährliche Geschichte.

00:09:27: Weil eine Wertermittlung oder eine Verkehrswert ermitteln generiert eben immer und regelmäßig ein dickes, fettes Verkehrswertgutachten.

00:09:37: Das ist so!

00:09:38: Und das kostet halt dann auch richtig Geld.

00:09:40: Und ich persönlich rate immer meinen Kunden dazu lassen sie wenn Sie sich unsicher sind einen Verkehrswettgutachten machen ob das nun durch mich ist oder durch den Kollegen es völlig wurscht.

00:09:53: und dann schließen sie einen gesonderten Vertrag ab mit irgendeinem Makler und sagen okay Jetzt weiß ich die Wertigkeit, das ist mein gewünschter Kaufpreis.

00:10:04: Lieber Markler jetzt läufst du los und vermittelt meinen Objekt.

00:10:08: Das ist eigentlich der gesündeste Gang.

00:10:11: viele Menschen sagen auch okay Ich brauche keinen Gutachten oder keine online Bewertung sondern gehe gleich zum Markler.

00:10:19: aber wenn Wenn ich als Kunde oder als potenzieller kunde so ein Online-Tool sehe sei es bei Scout, sei es im Umwelt auf den jeweiligen Marklerseiten, dann werde ich natürlich dazu verführt.

00:10:34: Weil da gesagt wird ja es ist kostenlos oder es kostet neunundzwanzigneinzig oder keine Ahnung was.

00:10:40: Ist

00:10:42: doch erst mal interessant?

00:10:42: Das

00:10:42: ist jetzt erstmal interessant klar!

00:10:44: Natürlich und da wird auch ganz häufig gesagt so Ja aber ich brauche ja erstmal nur eine grobe Richtung.

00:10:51: Gefühl das ist auch in Ordnung dass alles legitim Aber dann muss das Kind anders heißen Dann muss das Kind eben nicht Wertermittlung oder Bewertung heißen, sondern dann muss das kind eben Markteinschätzung heißen.

00:11:03: Nur freie Maat-Einschätzungen.

00:11:05: Du hast schon von diesem Exishit gesprochen?

00:11:07: Was sind denn so typische Vergleichswerte oder ich sage mal so Datenquellen die da zugrunde gelegt werden um diese ja Werte in Anführungsstrichen zu ermitteln?

00:11:14: Das

00:11:15: Exishiet quasi mit Leben zu erfüllen.

00:11:16: Genau!

00:11:18: Das ist in der Regel der Grundstücksmarktbericht des Gutachterhausschusses.

00:11:24: Hier Hameln hat einen eigenen Gutachterausschuss, das fließt alles digital heutzutage da rein.

00:11:29: Das ist eine Plattform, dann kann man verschiedene Daten daneben abrufen und so könnte man Stück für Stück... ...so ein Exelschied oder so eine Bewertung auf einer Seite sicherlich danach auch mit Leben füllen.

00:11:45: Ist aber im Kern immer noch keine Wettermittlung.

00:11:48: Sondern das ist erstmal nur sozusagen die... die Basis für eine Wertermittlung.

00:11:56: Man muss verschiedene Gegebenheiten prüfen, man muss gucken, habe ich einen Instandhaltungsstau?

00:12:01: Habe ich irgendwo eine coole Ausstadt und die Mehrwert auf einmal hat?

00:12:06: Hab ich irgendwelche Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind?

00:12:10: Wie sieht das mit einem sogenannten Baulassenverzeichnis aus?

00:12:14: oder in Detail sind da ja ganz viele Thematiken, entsprechend dann auch berücksichtigen muss und das kann ein Online-Tool nicht.

00:12:25: Also zum Beispiel ist es bei Mobilescout, das ist jedenfalls mein Kenntnisstand so dass die Angebotspreise miteinander verglichen werden und dadurch einen sogenannten Vergleichswert für die jeweilige Immobilienart erstellt wird sozusagen.

00:12:43: Das funktioniert in Märkten in denen über Kaufpreise destrukturiert wird, die super eng sind.

00:12:49: Das ist meistens in Großstädten der Fall.

00:12:51: Wir sind hier aber im ländlichen Bereich und hier werden die Angebotspreise irgendwo zwischen fünfzehnundzwanzig Prozent immer verhandelt, so.

00:13:00: das heißt also eine Online-Bewertung ist jedenfalls bei den jeweiligen großen Immobilienbörsen schon deswegen falsch weil die Datengrundlage die falsche ist.

00:13:09: In welchen Fällen würdest du denn sagen es war eine professionelle Wertermittlung auch durch euch jetzt zum Beispiel durch dich als Gutachter empfehlenswert?

00:13:17: Es ist dann empfehlenswert, Moritz.

00:13:20: Wenn du eine persönliche Situation hast wo du eigentlich auf einer neutrale Aussage, auf eine neutrale Stellungnahme angewiesen bist.

00:13:32: das kann in deiner Trennungssituation der Fall sein.

00:13:39: Das kann auch in einem juristischen Streit einen Fall sein um zu sagen, okay das ist jetzt wirklich wieder von der einen noch von einer anderen Partei in irgendeiner Form geschwärzt oder getürgt oder sonst wie was.

00:13:53: Sondern es ist wirklich eine neutrale Meinung als nachgewiesenen Fachmanns zu dieser Immobilie so dass man das dann alle Beteiligten sagen können.

00:14:04: Das ist ebenso

00:14:06: Okay.

00:14:06: Und dann ist das der Preis oder der Wert sozusagen, der auch vertraglich zugrunde gelegt wird.

00:14:11: für Finanzierungsthematiken?

00:14:13: Ja

00:14:13: gut also für Finanzierungsthematik nicht unbedingt weil so ist dass die Banken eher mit dem sogenannten Beleihungswert arbeiten der wiederum etwa etwa zwanzigfünfeinzwanzig Prozent unter dem normalen Marktwert ist, weil die Banken dort auf eine anderen gesetzlichen Grundlage rechnen.

00:14:32: Aber wenn man jetzt einen Verkehrswert Gutachten mit einer bestimmten Zahl hat, ist das sicherlich eine vernünftige solide Grundlage für weitere Verhandlungen.

00:14:41: Also dass man sagt okay ich Ich habe als Gutachter diese Mobile Meinfläche für zweiundvierzigtausend definiert.

00:14:50: Und dann geht man dann eben in die Verhandlung und sagt, okay ich will aber zweieinzehntzig was auch immer und leitet dort irgendwelche Pflichtanteil ab oder wie auch immer.

00:15:00: Aber das ist nicht mal das Thema des Sachverständigen sondern das Thema der Sachverständige ist erstmal den Wert zu ermitteln und den auch auf korrekte Art und Weise nachvollziehbar zu ermiteln.

00:15:11: Wir haben ja auch noch eine weitere Folge zum Thema Wert oder Preis, wo es genau um dieses Thema Wettermittlung noch mal detaillierter geht.

00:15:17: Aber vielleicht weil's gerade so inhaltlich ganz gut passt als kleiner Einschub?

00:15:21: Was sind denn so Faktoren die dann für euch auch in der Wettermittlung in dieser professionellen Wettermittlung eine Rolle spielen?

00:15:26: also welche Faktor spielen da mit rein?

00:15:28: Also erstmal ist das ganz profan, man geht es um das Grundstück selber.

00:15:36: Gut gestinntes Grundstück habe ich da Grundstücks Teile, hab' ich da mehrere Flur-Stücke.

00:15:41: Ist es sowas so dass vielleicht sogar eine Straße dazwischen ist?

00:15:45: Gibt das auch?

00:15:48: Dann ist ganz wichtig das Grundbuch.

00:15:51: also sprich das hatten wir in einer anderen Folge ja auch schon Dass wir gucken müssen wie ist das Grundstuck belastet?

00:15:58: haben wir weh gerecht?

00:16:01: Leitungsrechte haben wir sonst wie irgendwelche Rechte, die auf diesem Grundstück Lasten.

00:16:06: Dann kann man auch sozusagen den Wert dieses jeweiligen Rechtes berechnen und das als sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Ansatz bringen weil das gegebenenfalls wertmindern sein kann je nachdem wie der Einfluss auf das jeweilige Grundstuck ist.

00:16:24: also zum Beispiel welches ein Wegerecht hat dass laut der Grundakte zum Grundbuch einmal quer übers Grundstück geht, dann ist das eine Wertminderung.

00:16:37: Weil ich als Eigentümer dieses belasteten Grundstücks habe mein Grundstuck nur bedingt oder eingeschränkt nutzen kann wenn es jetzt nur ein Leitungsrecht ist was einfach nur dazu dient ein anderes Grundstuk bei einer leiten öffentlichen Leitung zu versorgen Und diese Leitung geht eben nicht quer über das Grundstück, sondern nur am Randlängs.

00:16:59: Dann werde ich das als Gutachter nennen und dann ist es gut weil dass keine Einfluss auf die Wertigkeit hat.

00:17:07: Dann ist wichtig wie und ob Baulasten bestehen.

00:17:12: Das ist auch ein großschutzgleiches Recht.

00:17:15: Ob es irgendwo einen Nießbrauch gibt?

00:17:17: Das kann man auch wieder berechnen.

00:17:18: Es könnte eine Wertminderung sein usw.

00:17:23: weil man eben so detailliert dann daran geht, hat man auch um die hundertseiten Verkehrswertgutachten auch cash.

00:17:29: Wow also schon sehr umfangreich was dahinter steckt auf jeden Fall ja.

00:17:33: Also ein normales Verkehrswertegutacht in inklusive Anlagen ist eher wo zwischen eighty fünf und hundert seitendick Die nach Immobilien natürlich.

00:17:42: Wie lange dauert so dieser Prozess der Begutachtung, sag ich jetzt mal?

00:17:46: Also ist es mit einer Begehung getan?

00:17:47: Es gibt dann Prüfungen drumherum irgendwie auf.

00:17:50: was Unterlagen betrifft?

00:17:51: Das hängt ganz stark von den zuständigen Behörden halt auch ab und von den Unterlagen die ich als Sachverständiger bekomme.

00:17:58: Wenn ich nur eine Flurkarte bekomme oder einen Grundriss bekomme, dann sage ich ja schön Dank, dann brauche ich eine Vollmarktfrist... für die Prüfabteilung, dann brauche ich eine Vollmacht fürs Grundbuchamt und da noch eine vollmacht.

00:18:12: Dann dauert das natürlich bis die entsprechenden Behörden auch reagieren.

00:18:17: Und dann muss sich die Unterlagen entsprechend auswerten und dann einpflegen.

00:18:24: Die nächste Frage, die sich anschließt wie lange dauert es um Gutachten?

00:18:28: In der Regel wenn die Unterlage vernünftig sind arbeiten kann, irgendwo zwischen dreieinhalb und vierne up Wochen.

00:18:40: Dann hat man dann aber auch ein vernünftiges Werk wo man sagen kann okay darauf kann ich mich verlassen.

00:18:47: Darauf kann ich aufbauen und ich kann es für meine Specke eben weiter verwenden.

00:18:52: Wie viele Gutachten hast du in deiner Laufbahn schon so mit umgesetzt?

00:18:56: Kann man das sagen?

00:18:57: Das waren bestimmt an die an die Fünfzig.

00:19:01: Alle hier, hauptsächlich regional?

00:19:03: Ja,

00:19:03: regional.

00:19:04: Aber auch in Süddeutschland und Hamburg.

00:19:10: Das weiteste was ich gemacht habe war schwarzwald tatsächlich.

00:19:15: War ein super spannendes Projekt.

00:19:19: Und es waren im Prinzip alles unterschiedliche Sachen.

00:19:24: Es waren Industriegelände, es war ein Wohnungs- und Geschäftshaus.

00:19:27: Es war mehr Familienhaus, das war eine Eigentumswohnung... Das war alles sehr, sehr unterschiedlich.

00:19:33: Und jede Immobilie ist eben anders und deswegen kann man... Deswegen ist es auch schwierig um da den Kreis zu schließen mit einer Online-Werteimittlung in irgendeiner Form zu arbeiten weil mich jeder Immobilier ihre eigenen Gegebenheiten und Zickereien hat.

00:19:51: also ich kann nicht sagen in einer online Bewertung ja aber Sanierungsbedarf oder ich habe da eine gute Bahtausstattung.

00:20:06: In den meisten Programmen funktioniert das nämlich nicht, und es ist auch das Gleiche mit Bewertungsprogrammen.

00:20:13: Es gibt ja von verschiedenen Anbietern die Möglichkeit Bewertunsprogramme einzuholen.

00:20:21: Da gibt man als Anwender in verschiedenen Masken die Eckdaten ein Schreibt ein bisschen Text und hat dann am Ende eine Word Datei mit dem fertigen Gutachten.

00:20:31: Das Dumme ist halt immer nur, dass es die Wahrheit nicht abbildet und das ein Gutachten selbst auch so individuell ist, dass hier mal eine Berechnung eingeführt werden muss oder da noch einmal ganz anderer Text geschrieben werden muss und nicht nach Textbauchstein gearbeitet werden kann sodass diese Programme selbst wenn das anders kommuniziert wird, auch nur bedingt anwendbar sind.

00:21:00: Also sie können angewendet werden ohne Frage.

00:21:02: Sie haben auch ihre Berechtigung aber sicherlich nicht um ein vernünftiges belastbares Verkehrswertgutachten zu erstellen.

00:21:10: Du bist weiter gebildet zertifiziert?

00:21:14: Auch in diesem Bereich hast du schon gesagt warum ist dir das persönlich auch für die Wertmanagement GmbH wichtig diese Expertise hier in der Region mit anbieten zu können?

00:21:22: weil Ich für mich festgestellt habe, dass diese Art von Fortbildung und dieser Art von Zertifizierung und dieser art von Fachkunde an diesem Standort wenig vertreten ist.

00:21:36: Es gibt ganz viele Kolleginnen und Kollegen die haben wirklich fachlich extrem viel drauf sind auch in vielen Bereichen bestimmt und ganz sicher besser als ich sicherlich ohne Frage.

00:21:48: also Ich stelle mich jetzt nicht hierhin und sage, ich bin der beste und der coolste.

00:21:52: Also auch ich bin Menschen oder ich mache Fehler und auch ich habe meine Defizite auch sicherlich teilweise auch meinen fachlichen Defizit.

00:22:00: Das ist vollkommen klar.

00:22:01: aber was eben die Grundstückswerte Ermittlungen anbelangt?

00:22:06: Bin ich da einzige?

00:22:07: Der Einzige an diesem Standort in Hameln, der diese Zertifizierung nach onehundertseviel vierundzwanzig hat.

00:22:14: Und es gibt einen Kollegen, der das auch noch öffentlich bestellt Aber ansonsten gibt es hier keinen.

00:22:20: Und das für mich ist wichtig, dass die Menschen und die Kundinnen und Kunden mit Leuten zu tun haben können, die halt auch nachgewiesene Fachkenntnis haben, in denen sie vertrauen können oder anrufen können und sagen Herr Zierke ich habe ein Problem.

00:22:40: Dass man sich dadurch fachlich gut betreut fühlt.

00:22:44: Ich hab's ganz häufig, Moritz Das Leute bei uns anrufen oder bei mir direkt auch Anrufe und sagen, ich habe das Problem.

00:22:53: Ich brauche mal ihren Rat.

00:22:55: Daraus wird meistens kein Auftrag generiert aber ich konnte dem Kunden fachlich weiterhelfen.

00:23:03: Und das ist eine Sache die mir persönlich unglaublich wichtig ist dass sie sage ja natürlich aus zehn Anrufen kommen vielleicht dann zwei oder drei Aufträge oder maximal fünf Aufträge oder vielleicht auch nur einer, aber den anderen habe ich fachlich weiterhelfen können.

00:23:21: Und darum geht es mir, dass man ein Stück weit mehr Fachkompetenz an diesen Standort reinkriegt.

00:23:29: Wie gesagt, ich bin nicht allwissend und ich weiß auch nichts... Ich hab' aber für mich gelernt, ich muss nicht alles wissen!

00:23:39: Ich muss nur wissen wo's steht.

00:23:41: Das war schon in der Schule vielleicht mal gesagt, ne?

00:23:43: In der damals ja.

00:23:45: Fachbegriffe haben wir in jeder Folge im Prinzip eine Rolle spielen.

00:23:48: Wir haben jetzt verschiedene Themen schon mit angerissen, aber ich würde noch mal interessieren der Marktwert.

00:23:52: du hast von dieser Marktpreiseinschätzung schon gesprochen.

00:23:55: was genau bezeichnet der Marktwert einer Immobilie?

00:23:58: Der markt wird bezahlt ist im prinzip synonym begrifflich mit dem verkehrswert nach paragraf und stellt ein durchschnittlichen Wert am Markt da.

00:24:11: also das ist jetzt kein konkreter individueller Kaufpreis, sondern das ist nur ein durchschnittlicher Wert unter den aktuellen Marktbedingungen an einem Standort.

00:24:22: Okay der Angebotspreis?

00:24:24: Ist im Prinzip mein individueller Kaufpreis.

00:24:28: also ich sage jetzt mal zum Beispiel einen Verkehrsschlechtlich-Marktwert plus irgendeine Marge ist dann der Angebot preis weil ich da in diesem Marktumfeld ganz genau weiß okay hier wird nachverhandelt und deswegen will ich auf jeden Fall die und die Margen noch haben.

00:24:44: Und zudetzt noch das Thema Vergleichsobjekte.

00:24:46: Du hast ja auch schon gesagt, dass sie im Zweifel auch herangezogen werden um so eine Marktpreiseinschätzung hervorzurufen.

00:24:51: was genau hat es damit auf sich?

00:24:52: Vergleichsobjekte sind im Prinzip Objekte die annähernd oder gleich mit dem Bewertungsobjekt sind.

00:24:58: also zum Beispiel wenn ich jetzt einen Bewertungsobjekt mit einem Grundstück von sixhundert Quadratmetern habe kann ich als vergleichswert eben nicht tausend Quadratmeter Grundstuck ranziehen sondern dann müssen das sechshundert oder zumindest ins sechshundert zehn oder irgendwas Einigermaßen gleich ist dabei sein.

00:25:15: Gleiches auch mit der Wohnfläche oder dem Bauzustand, das sind dann eben Vergleichsobjekte in Relation zu meinem Bewertungsobjekt.

00:25:26: Das ist am Markt nicht immer machbar weil die Immobilien natürlich immer super individuell sind aber man muss versuchen einigermaß nah daran zu kommen.

00:25:38: Jetzt hatten wir schon über die Risiken und auch vielleicht Unsicherheiten bei der Online-Wertermittlung oder Marktpreiseinschätzung gesprochen.

00:25:44: Wie sollten denn Eigentümer oder potenzielle Verkäufer aus deiner Sicht hier in der Region vorgehen, wenn sie genau diesen Weg beschreiten wollen?

00:25:50: Vielleicht dich jetzt noch nicht kennen an dieser Stelle.

00:25:52: Ja ja also da ist es erstmal ganz ganz wichtig dass man sich als eigentüme schrischig Gründe überlegte.

00:26:03: fast völlig so.

00:26:06: Was ist meine Motivation?

00:26:07: Möchte ich einen extrem hohen Kaufpreis, für dich einen realistischen Kaufpreiss.

00:26:11: Wie will ich daran

00:26:11: gehen?".

00:26:13: Und kann man im Internet ganz, ganz leicht finden www.wertmanagement-gmbh.de.

00:26:19: Da ist alles dargestellt auch unsere Dienstleistung und man kann uns auch jederzeit anrufen.

00:26:25: nicht um mit den Amens um drei Uhr weil da werde ich andere Dinge tun aber zu normalen Geschäftszeiten stehe ich da sehr gerne zur Verfügung Und wichtig ist, dass man sich mit seiner Entscheidung wohlfühlt.

00:26:40: Also ob man jetzt sagt ich gehe erst über Sachverständigen hol mir dann Verkehrswert oder gleich zum Markler oder gar nicht zum Marklar sondern versuche das erstmal selber weil ich selber ins Internet gehe um zu gucken wie da die Kaufpreise sind Das kann man alles machen.

00:26:58: Man muss nicht über den Sachverständigen gehen, man muss auch nicht über Markler gehen und man muss keine Geld für irgendwelche Gutachten oder irgendwelchen Markteinschätzungen ausgeben.

00:27:08: Wenn man das Gefühl hat dass man ein Objekt selber vermarkten kann dann sollte man das auch selber tun.

00:27:17: Vermarktung ist noch ein ganz anderes Thema.

00:27:19: also da schweifen wir ab.

00:27:20: aber wenn man sich das zutraut und sagt hier aber letzten Endes sind es nur ein paar gutgemachte Bilder und ein bisschen Text, go for it.

00:27:31: Also das ist gar nicht das Thema sondern das Thema ist viel mehr.

00:27:35: wenn ich unsicher bin und irgendeine vernünftige solide Grundlage für meinen Verkaufsprozess haben möchte und ich möchte einen Verkehrswert haben wo ich sage darauf möchte ich aufsatteln dann sollte man tatsächlich zu einem Grundstück Sachverständigen gehen und nicht so am Markler weil der Markler kann sicherlich eine Magdeinschätzung machen aber sie erledigt den Verkehrswerte.

00:27:57: Ein Grundstück Sachverständiger, so wie Christoph Zirke von der Wertmüllschwint GmbH zum Beispiel.

00:28:01: Genau Kontaktdaten zu euch und dir gibt es ja wie immer auch in den Show notes.

00:28:06: ansonsten das schon gesagt also online erreichbar telefonisch erreichbart zu den gegebenen Zeiten und genau dann einfach Kontakte aufnehmen.

00:28:14: Dann einfach sich austauschen und dann bespricht man gemeinsam was los

00:28:20: ist.

00:28:20: In der Sinne Christoph, vielen Dank erstmal für deine Einschätzung zu diesem Thema und genau dir erst mal eine gute Zeit.

00:28:26: Gleichfalls!

00:28:26: Danke schön.